マンションを売却するときには法律も少しだけ知っておくとお得になる？！|福岡のマンション売却・買取ならリーガル不動産販売

マンションの売買では数百万円～数億円のお金が動く場合もありますが、法律の知識があるかないかの違いだけで売却金額が大きく変わるケースもあります。 今回はマンションを少しでも安全にお得に売るために知っておきたい法律を紹介します。

マンション売却で法律を知ることは非常に取引が有利に

マンション売却では、契約不適合や売買、登記など、さまざまな法律が絡んできます。 実際に売買するときは司法書士などの法律の専門家に依頼して手続きを進めることも多いですが、すべてを法律の専門家に任せるわけではなく、自分自身で交渉や手続きするケースもあります。 マンション売却で法律を知っておくことで、トラブルを防ぐことや取引に有利になる場合もあります。すべての法律を把握することは簡単ではありませんが、ポイントを押さえておくだけでも十分です。

基本的な売却の流れ

マンション売却をするなら、基本的な売却の流れを把握しておくことも大事です。 マンション売却の流れは大まかに見ると次のようになります。

・売りたいマンションの相場を把握するための情報収集をする
・マンション売却に必要な書類を集める
・不動産会社と媒介契約を結ぶ
・価格を決めて物件を売る

少しでも高く売るためには適正売却価格を知ることも大事で、そのためにも売買に関する法律の知識を知っておくと有利になります。

不動産売買の手数料に関する法律

マンション売却で覚えておきたい法律の一つが手数料についての法律です。特に重要な部分について紹介します。

仲介手数料に関する法律

不動産業者を通してマンションを売却する場合、宅地建物取引業法によって手数料の上限は法律によって決められています。
仲介手数料の上限は次の通りです。

・売買価格200万円以下：「売買価格」×5％+消費税
・売買価格200万円～400万円以下：「売買価格」×4％+2万円+消費税
・売買価格400万円以上：「売買価格」×3％+6万円+消費税

売買価格が400万円以上の場合は以下の計算式で行われます。
「仲介手数料＝（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」

手数料の法律を知っておけば、違法な手数料を取られる心配はありません。 ここで注意してほしいのが、上記で紹介したのはあくまでも上限であり、これよりも少ない手数料でマンション売買ができるケースもあるので、交渉次第ではさらに少ない手数料で売れる場合もあります。

契約不適合に関わる法律

マンション売却をするときに、注意して欲しいのが契約不適合です。契約不適合とは「引渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ことを言いますが、不動産を購入した人が購入前に聞いてなかった欠損や故障を発見した場合にどうなるのでしょうか？ 売主に責任があるのか、買主に責任があるのか、責任の所在が分かりにくくトラブルになるケースもあります。トラブルを避けるためにも契約不適合に関する法律をきちんと理解しておくことが大事です。契約不適合に関する法律は4つほどあるので覚えておきましょう。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律は、新築住宅の売主による特定住宅瑕疵担保責任の履行を確保するために、あらかじめ売主に保証金の供託や保険の加入を義務付けています。 つまり、この法律によって買主が購入したマンションに欠陥や不備が見つかっても保険や供託金によって保障責任を問われずに済むわけです。

住宅の品質確保の促進等に関する法律

住宅の品質確保の促進等に関する法律は、住宅の性能に関する表示基準や評価制度を設けて不動産売買のトラブルに備えることを目的としている法律になります。 この法律には新築住宅の売却において売主や工事請負人は注文者に住宅を引き渡してから10年間、契約不適合責任を負うことになります。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業法は宅地建物取引業を営むものについて、免許制度を実施してその事業に対して必要な規制を行う法律です。 宅地建物取引業では買主が契約不適合の存在を知ったときから1年間は売主が契約不適合責任が負うというもので宅地建物取引業者が売主の場合は2年に引き伸ばされます。

民法

買主が通常の注意を払ったにも関わらず発見できなかった瑕疵を隠れ瑕疵と言いますが、 瑕疵担保責任ではこの隠れた瑕疵が対象となっています。 以前の民法においては売却した後に隠れた瑕疵が発見されたときに発見後1年間なら買主が損害賠償請求をすることができました。 民法が改正されたことによって、瑕疵が隠れているかどうかは関係なくなり、契約内容に合致しているかどうかが重要なポイントになっています。

その他のマンション売買に関わる法律

マンション売買に関わる法律で知っておきたいのは以下の3つです。それぞれの法律について紹介していきます。

国土利用計画法

国土利用計画法は、計画的な国土の利用を図るための法律で総合的な国土の利用や保全を推進するための枠組みを定めています。 1974年に制定された法律で、全国を都市地域・農業地域・自然公園地域・自然保全地域・森林地域の5つに分かれています。

借地借家法

借地借家法とは、「土地の賃借権等の存続期間やその効力」「建物の賃貸借の契約の更新とその効力」などに関する法律になります。 1992年に施行した法律ですが、自分の土地に建物を建てられる権利や借地権の設定、契約の更新の有無などを定めることができる法律です。

消費者契約法

消費者と事業者との間で締結される契約を消費者契約と言いますが、この法律は不当な勧誘による契約の取り消しや契約条項の無効などを規定する法律です。 この法律はマンション売却によって消費者が不利益を被らないことやトラブルにならないようになど、消費者の保護を目的としています。

マンション売買と登記に関して

マンション売買と登記に関して覚えておきたいのが不動産登記法です。また、法律は改正される点にも注意してください。ここでは、マンション売買と登記に関して解説します。

不動産登記法

不動産登記法とは、不動産の表示や不動産に関する権利を公示するための登記に関する法律になります。この法律によって不動産取引を安全・円滑に行うことができます。 この法律によって登記の正確性を確保しながら登記時の負担軽減や利便性の向上を図ることにつながります。

改正されていないか注意が必要

マンション売却に関する法律は数多くありますが、法律は常に同じではなく、定期的に見直されて改正される場合もあります。 以前は通用していた法律が現在は通用しないケースや逆のパターンもあるので注意が必要です。最新の法律を確認してマンション売却に役立ててください。

マンション自体に関わる法律

マンション自体に関わる法律として建築基準法があります。建築基準法とマンション売却の関係についても覚えておきましょう。

建築基準法

マンションも含めてすべての建物は建築基準法に基づいており、建築物の敷地・構造・設備・用途に関する最低の基準を定めています。 国民の生命や健康、財産の保護を図り、公共の福祉に増進に資することが目的となっています。マンション売却にも関わってくる法律なので覚えておきましょう。

まとめ

不動産に関する法律は多くあり、すべての法律を完全に覚えるのは難しいです。また、それぞれの法律の概要を調べてみても専門用語が多く並んでいて、結局どんな法律なのか分からないという場合もあるでしょう。 不動産についての基本的な法律の内容については不動産業者の担当者に聞いてみるのもよいかもしれません。また、マンションが高く売却できそうな場合は司法書士や宅地建物取引士などの無料相談を利用してみるのもおすすめです。 マンションを少しでもお得に売却するためにも、マンション売却で失敗しないためにも最低限の法律の知識は身につけておきましょう。

最後までお読みいただき有難うございました。