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マンションのローンを組む前にまずは知っておきたい基礎知識と数字のコト

2021.05.18

マンションの購入に際して、ほとんどの方が住宅ローンを組むことになります。マンションを購入したいと思い、住宅ローンを申し込む前に、ローンについての知識をしっかり習得しておくことが大切です。基礎知識や計算方法などについて、具体的に解説していきます。



マンションを購入する際のローンの基礎知識

マンションの購入は、一生のうちに何度もするわけではない、非常に高価な買い物です。購入するにあたって住宅ローンを組むことを検討しているのであれば、ローンに関する基礎的な知識をしっかり身に着けておきましょう。

計画が非常に重要

マンションの購入を検討することが決まったら、住宅ローンを組むことも検討すると思います。その際、もっとも大切なのは、マンションを探すよりも前に、まずは住宅ローンの「返済計画」をしっかりと立てておくことにつきます。
住宅ローンの返済計画がないまま物件を探したり、住宅ローンの知識があやふやなままだと、周りの意見に流されてしまい、希望通りの物件を購入できなかったり、返済が難しい無理な住宅ローンを組んでしまうことになりかねません。住宅ローンの返済計画をしっかり立てておくことで、購入できる物件の適正な価格が分かるので物件探しも行いやすく、希望の物件が見つかったら、契約を円滑に進めることができます。
返済計画は、複数ある住宅ローンの種類の中で、もっともベストなものはどれか、何歳に返済完了を目指すのか、借り入れできる金額はどのくらいか、世帯の収入、貯金の金額を踏まえながら進めていきます。 最近では、ウェブ上で条件を入力すると住宅ローンのシミュレーションができるサイトが多くありますので、いろいろなパターンで試算を行っていきましょう。 また、自分たちだけではなく、ファイナンシャルプランナーに依頼をすると、第三者の視点で助言を得ることができ、住宅ローンの返済計画に役立てることもできます。

ローン審査はそもそもどう審査される?

どの金融機関でも住宅ローンを契約するまでに、2段階で審査が行われます。
最初に行われるのが仮審査です。事前審査と呼ばれることもあります。仮審査とは、正式な申し込みの前に、貸す側である金融機関が、申込者本人の状況についての簡単な審査を行うことを指します。提出した本人確認資料や、収入を証明する書類のチェック、物件についてのチェックが行われます。おおよそ3日から4日くらいの期間で審査結果が分かります。最近では、インターネットのサイトから仮審査の申し込みを行うことも可能です。 インターネットバンキング以外の金融機関は仮審査から信用情報機関を通じて審査が行われるのが一般的です。仮審査に通ったら、本審査が行われます。本審査では、売買契約書など物件の書類の他、申込者等の住民票、所得証明書など、提出書類が多数必要となります。
本審査は申込者に返済できる能力があるか等、より詳細な調査が行われます。本審査は、おおよそ1週間から2週間ほどの期間がかかります。

審査中の転職について

住宅ローンの審査において、ネックとして受け止められてしまう要因のひとつとして、転職があります。住宅ローンの審査では「勤続年数」が重要なポイントとされているためです。 一般的に、勤続年数は長いほどその分社会的信用が高いと思われ、収入も安定していると捉えられます。そのため、転職をしたばかりということは、勤務年数は短いですので、金融機関からすると、リスクが高いと判断され、審査がより慎重になっても、やむを得ないと言えます。 ただ、転職をしても、ヘッドハンティングなどで中小企業から上場企業に転職し、収入がアップした等、キャリアアップのための転職だと判断された場合ですと、審査に影響が出ないケースもあります。 配偶者の収入や、頭金をどのくらい用意できるか等の状況によっても、審査に影響がでてくることもあります。 ローン審査の審査中に転職する場合は、再び新しい転職先についての審査を受ける必要が生じます。転職を考えている場合は、審査前、もしくは融資が実行されてから行う方が良いと言えます。



健康状態について

住宅ローンの審査とは別に、健康状態に関することもあります。金融機関の多くは「団体信用生命保険」への加入が条件となっています。住宅ローンを組む際に必要な「団体信用生命保険」への加入ができるかどうかをチェックします。
健康状態のおおよその基準は

・3年以内に特定の疾病による手術や2週間以上の治療を受けた場合
・3か月以内に治療を受けた場合

病気の種類などは金融機関によって異なります。 健康状態は「告知書」によって自己申告をするのみで完了しますが、借入額や、団信に特約を付加する場合、状況次第で健康診断書などの書類の提出が必要となります。



頭金の金額によって審査は変わる?

マンションを購入する際、頭金を入れなくても住宅ローンは組むことが可能です。しかし、頭金を入れておくと、頭金の分だけ借入金額が減ることになります。 借入金額が減ると、返済負担率も小さくなりますので、住宅ローンの審査にも当然大きく影響し、通りやすくなると言えます。

マンションローンの借り換えの基礎

住宅ローンの返済額の負担を減らす方法のひとつとして、住宅ローンの借り換えがあります。 ローンの借り換えとは、現在返済をしている住宅ローンを一括して返済し、さらに金利が低い住宅ローンを新たに組むことで、トータルの返済金額を減らすことができます。 現在借りている住宅ローンの金利が高く、残りの期間が長い場合に効果があります。具体的には、金利の差が1%以上というのが目安です。 借り換えの際には、再度審査が行われ、金融機関によっては、手数料や保証料などの費用も発生しますので、トータルで減額かどうか考えるようにしましょう。

住宅ローン控除ってなに?

住宅ローンを組む際に、知っておきたいのが住宅ローン控除です。 住宅ローン控除とは、正式名称「住宅借入金等特別控除」という国による減税の制度です。 マンションの購入等で、10年以上の住宅ローンを組み、条件を満たしていれば、年間で最大40~50万円、10年~13年の期間、所得税と住宅税の一部が控除されます。大きな金額の控除となりますので、住宅ローン控除を上手に利用しましょう。

マンション購入する際の数字の基礎知識



マンションを購入する際、必要なことはまず予算を組むことです。月々の返済金額、返済期間を計算すると、購入可能な物件の価格が分かります。予算が明確になったら、物件探しを行いましょう。

固定金利と変動金利について

住宅ローンの金利には、いくつか種類がありますが、中でも「固定金利」と「変動金利」の2種類が主なものです。「固定金利」は、返済途中に金利が変わることがありません。返済額が変わらないので、計画が立てやすいです。 また、「変動金利」は、返済していく途中に金利が変わります。おおよそ5年ごとに支払いが変わります。変動金利の方が固定金利よりも金利が低いですが、途中で上がる可能性も、下がる可能性もあるため、返済額が分からず、返済に影響が出る可能性もあります。

返済期間は平均的にどれくらい?

調査によると、住宅ローンの返済期間の平均は、分譲マンションの場合は約33年、中古マンションの場合は約28年となっています。多くの方は、仕事をリタイアする年に返済を完了できるように返済期間を設定しています。 各家庭の経済事情によっても変わりますので、月々どのくらいの金額を返済できるか、収入に応じて、無理のない金額を設定することがおすすめです。

元利均等返済とは

住宅ローンの返済方法のひとつである「元利均等返済」とは、元金と利息を合計し、毎月返済する金額をずっと一定とする方法です。同じ金額のため、返済計画が立てやすいことがメリットです。

元金均等返済とは

「元金均等返済」とは、住宅ローンの元金の返済は毎月一定ですが、利息の部分をはじめのうちに多く支払っていく返済方法です。 返済当初の返済金額が大きいですが、数年間まとまった出費の予定がなく、総返済額を少しでも減らしたい方に向いています。

まとめ



マンションを購入する場合には、まずは住宅ローンに関する情報収集を行い、知識を身につけましょう。そのうえで、自分にぴったり合った住宅ローンの種類や返済方法等を選び、予算を立てましょう。無理のない返済計画で、納得できる物件選びを行うことが大切です。

最後までお読みいただき有難うございました。

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