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年収の何倍まで?マンションを購入する際の返済比率や返済期間の基本的な考え方とは?

2021.05.31


マンションを購入することに決めたら、どの程度の価格帯までなら買えるか予算をしっかり立てておく必要があります。年収を基準にした場合の住宅ローンの借り入れ額の計算方法や、気を付けるポイント等について、詳しく解説いたします。

住宅ローンと年収との関係



不動産を購入するにあたって、ほとんどの方が住宅ローンを利用しています。住宅ローンの借り入れ額は、とても大きな数字となりますので、実感がわきづらいかもしれません。 住宅ローンの借り入れ限度額を計算する場合「年収」はもっとも大きな指標となります。年収に照準を合わせて計算を行うことで、住宅ローンの借り入れがどのくらいまで可能か、具体的な金額を見極めることができるのです。

住宅ローンの借入可能額は年収で決まる?

年収によって、住宅ローンの借り入れできる金額を計算することができます。住宅金融支援機構のローン「フラット35」を利用して、土地と注文住宅を購入した方のデータによると、全国平均は年収の約7.2倍、首都圏の平均は年収の約7.6倍となっています。 そのため、年収の7倍が借入可能額の指標とされることが多いです。たとえば、年収500万円の方ですと、約3,500万円まで借りられると言えます。 ただし、年収の7倍と言っても、物件の種類や、築年数、居住しているエリア等によっても状況が大きく変わってきます。世帯の事情によっても、当然異なってきますので、年収の7倍程度、というのはあくまでも目安として考えるようにしましょう。

借り入れ可能額の算出方法・確認方法



マンションの購入価格を検討するときには、年収の他に、頭金をどれだけ入れられるか、返済比率や金利等にも目を向ける必要があります。

マンション物件の予算を計算する方法

マンションを購入する場合、購入できる物件価格は、住宅ローンの借り入れ金額に加えて、用意できる頭金の合計によって、購入できる物件の予算が分かります。 頭金はまったくなくても、マンション購入は可能ではありますが、物件の価格そのままが住宅ローンの借入金額となってしまいます。 頭金を多く入れればその分、返済の負担が少なくなります。

貯金を全額頭金にするのは危険?

住宅ローンの返済額を減らすために、これまでの貯蓄を頭金にする、という方は少なくありません。頭金が多い方が返済の負担が減るのは確かですが、たとえば貯蓄のすべてを頭金につぎこむことは控えた方が懸命です。 順調に予定通りローン返済ができれば問題がないかもしれませんが、万が一のトラブル時に備えて、生活予備費を別に残しておくことも必要です。
また、自家用車や家電などの高額な商品の買い替えに関わる費用、固定資産税などの税金、住居のメンテナンスに関わる費用、子どもの進学等にかかる出費なども別に貯蓄をしておく方が良いでしょう。 当然ですが、毎月の生活費も必要です。そして、物件を購入する際には、住宅ローンとは別に、仲介手数料などの費用や税金、保険、引っ越し費用など、少なくない金額の出費があります。 それぞれの家庭ごとに必要な金額は違います。どのくらい手元に残しておくか考えて頭金を用意しましょう。

年収に関連する「返済比率」とは?

住宅ローンを組む場合には、返済比率も必ず見ておきたい重要な数字です。 返済比率とは、「年間返済額」を年収で割って、100倍することで算出された数字をパーセンテージで表したものです。 返済比率を出すことで、住宅ローンが妥当な金額どうか、自分で判断する材料となります。また、貸し付けを行う金融機関側としても、審査の判断基準のひとつとして返済比率のチェックを行っています。

年収に対する返済額の割合とは

住宅ローンの年間の返済金額は、年収の25パーセント以内に収めることが良いとも言われています。 住宅ローンを組む際には、無理のない範囲で返済できることがもっとも大切です。住宅ローンを最大限借りられたとしても、月々の生活費などに影響が出て、返済が苦しくなってしまうと元も子もありません。 月々の生活費の他にも、転職を余儀なくされて年収が下がってしまうこともあるかもしれません。また、家族のケガ、病気などのトラブル、子どもの教育費など、思わぬ出費が続く可能性も考慮しておきましょう。 さらに、分譲マンションの場合ですと、月々の管理費の他にも、駐車場代や修繕積立金など、一定の費用が必要です。またマンションの築年数によっては、大規模修繕工事のために臨時金として、一戸当たりの修繕費を徴収される可能性もあります。 住宅ローンを組む際には、将来的に収入が減ったり、思わぬ出費がある可能性も考慮し、余裕をもった返済金額を考えることが大切です。

年収によって住宅ローンの借入可能額を考える



住宅ローンの借リ入れできる金額を算出してみましょう。借入金額が分かればマンション価格の予算が分かり、予算に合わせた物件を探しやすくなります。

年収別・住宅ローンの借り入れ金額の目安

最近では、インターネットの不動産ポータルサイトなどに掲載されている、住宅ローンのシミュレーションや、アプリ等を利用すれば、ご自身の年収や住宅ローンの金利、返済年数等、必要な条件を入力するだけで、簡単に借り入れ可能な金額が試算できるようになっています。
たとえば、年間の返済負担率が25パーセント、住宅ローン金利が1.5パーセント、35年ローンで、元利均等で返済するとします。算出された借入可能な金額は、以下の通りです。

年収300万円 借入可能額・・約2,000万円
年収400万円 借入可能額・・約2,700万円
年収500万円 借入可能額・・約3,400万円
年収600万円 借入可能額・・約4,000万円

住宅ローンの返済比率とは?

金融機関では、年収ごとに住宅ローンの返済比率の上限を定めているところが多いと言われています。 たとえば、フラット35では返済比率の基準を明らかにしています。年収400万円未満の場合の上限は30パーセント、400万円以上の場合は35パーセントが上限となっています。他の金融機関では、条件によっては45パーセントの上限を設定しているところもあったり、返済比率を公表していないところもあります。 返済比率が高くなれば借りられる金額も高くなりますが、その分、月々の返済額も高くなり、負担が大きくなりますので注意が必要です。

返済比率ごとに月々の返済額を算出しよう

たとえば年収400万円の方が住宅ローンを組むとします。同じ条件で返済比率を20%、25%、30%と変えた場合、それぞれの返済比率ごとに、借り入れが可能な金額額と、月々に払うことになる支払額を見てみましょう。

・返済比率20%・・借入可能額:約2,200万円 月々の返済額:約67,000円
・返済比率25%・・借入可能額:約2,700万円 月々の返済額:約83,000円
・返済比率30%・・借入可能額:約3,300万円 月々の返済額:約100,000円

このように、月々の返済額で見てみると、実際に払える金額かどうか、今払っている家賃等と比べやすくなり、負担かどうか判断しやすくなります。一般的に、返済比率は20~25パーセントに抑えることが安全だと言われていますが、それぞれの家庭の事情に合わせた返済比率を選びましょう。

まとめ



マンションの購入は一生に何度もあるわけではない、とても大きな買い物です。どれだけ頭金を入れられるか、年収のうち、どれだけ住宅ローンの返済に充てられるか考え、借り入れ金額を算出しましょう。そして、住宅ローン以外に必要な金額はどのくらいか等、自分の年収を基準として、住宅ローンに関わる数字を多角的に考慮し、後悔のないマンション選びを行いましょう。

最後までお読みいただき有難うございました。

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