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【安すぎる場合は要注意?】中古マンションの修繕積立金を徹底解説!

2021.05.17

中古マンションを購入する場合、物件そのものの金額だけでなく「修繕積立金」にも注意を払う必要があります。具体的にどういったことに気を付ければよいのでしょうか。修繕積立金に関するさまざまなケースを例に挙げながら、注意ポイントを詳しくご説明いたします。



中古マンション購入後の維持費に要注意!大幅アップの可能性あり!

気に入った中古マンションを見つけて、物件価格に納得して購入したものの購入後になって、維持費という名目で、思いもよらない多額の出費が必要となってしまうというケースも見受けられます。購入後トラブルにならないために、購入の契約を結ぶ前に気を付けておいた方が良いポイントについてご説明いたします。

購入後の維持費は事前に確認を

中古マンションを購入する場合、購入後に発生することになる費用について、あらかじめきちんと確認をしておきましょう。一戸建てと違い、複数の世帯が同じ建物で居住するマンションならではの費用がありますので、注意が必要です。

購入価格が安くても維持費が高いケースもあり

マンションの物件そのものの価格が安いと、一見してお得だと思い、つい飛びついてしまいそうになります。しかし実は、物件価格は抑えられていても、マンションの維持費がかなり高い、といったケースもあるのです。

マンションにかかる管理費や修繕積立金とは?

マンションを所有している時にかかる費用である管理費や修繕積立金とは、どういった費用のことを指すのでしょうか。管理費、修繕積立金、それぞれについてご説明いたします。

管理費
マンションの管理費とは、マンションの共用部分の日々の維持、管理のために使うお金です。 具体的には、建物や共用設備の定期点検費用や運転費、管理員の人件費や道具、植栽の維持管理費、消防設備の点検や修理費用、防犯カメラなどのリース料、火災保険料、共用部分の光熱費など、さまざまです。

修繕積立金
修繕積立金とは、数年、数十年ごとに行われる、外壁工事や設備の入れ替えなど、マンションの維持に必要となる大規模な修繕工事に備えて、毎月積み立てておくお金です。

管理費と修繕積立金の相場とは?
マンション管理費の相場は、管理会社や、部屋の広さなどによっても異なってきます。国土交通省が発表した「平成30年度マンション総合調査結果」によりますと、管理費の全体の平均は217円/m2です。70m2の住戸のケースで算出すると、月額15190円です。大規模マンションの場合は割安傾向になりますが、タワーマンションの場合は高い傾向にあるので注意が必要です。
修繕積立金は、管理費と同様、マンションの総戸数や規模によっても異なります。また、築年数を経るごとに、値上がりしていくのが一般的です。 大規模なマンションの場合、新築して数年は5,000円程度、築10年ほどになると10,000円、20年以上は15,000円程度が目安ですが、小規模なマンションなどでは20,000円~30,000円以上のところもあります。

修繕積立金の仕組みとは?

マンションの躯体自体は何十年も持つものですが、暮らし続けるためには、定期的に大規模修繕工事を行うことが必要です。国土交通省で定められているガイドラインでは、12年サイクルで工事を行うことを推奨しています。 大規模修繕工事を行うには、多額の費用がかかります。そのため、あらかじめマンションの所有者から、一定の金額を徴収して積み立てておくことが一般的です。

修繕箇所や工事内容について
マンションでは、建物屋根部分の防水工事、外壁の補修や塗り替え、バルコニー部分などの塗装、エレベーターや機械式駐車場の補修・入れ替え、給排水設備・給排水ポンプの補修、交換などを行います。 普段使う、目に見える箇所だけでなく、目につかない隠れた箇所も点検、修繕を定期的に行うことによって、快適な暮らしを維持できるのです。

大規模修繕の可能性もチェック
定期的な修繕だけでなく、大がかりな大規模修繕工事を行うことになった場合には、積立金ではまかなえず、追加で工事費を徴収することもあります。中古マンションを購入する場合には、今後の大規模修繕工事の予定をチェックしておくことも必要です。

安すぎる修繕積立金には要注意

修繕積立金は必ず必要となってくる費用のため、新築で販売を行う際、あらかじめ販売会社が設定をしています。購入者にとって敷居を低くするために、当初の修繕積立金を、敢えて安くしているマンションも少なくありません。 そのため、安すぎる修繕積立金のマンションの場合は、購入をした後、大幅に値上がりしたり、多額の修繕一時金が必要となってくる可能性も考えられます。

修繕積立金か妥当な額かをチェックする方法とは?



中古マンションを購入する際、修繕積立金が妥当かどうか、どのように確認をすればよいのでしょうか。チェックの方法をご紹介いたします。

建築延床面積から平均値を計算する

国土交通省が出している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を利用することで、修繕積立金の目安を算出できます。以下の通り、マンションの全体の建築延床面積ごとに、修繕積立金の平均値が記載されています。

〇15階未満のマンション
 ・5000m2未満    ・・・218円/m2(月)
 ・5000m2~10,000m2 ・・・202円/m2(月)
 ・10,000m2以上   ・・・178円/m2(月)

〇20階以上のマンション・・・206円/m2(月)

購入するマンション全体の延床面積のところのm2単価(月額)に、自分の部屋の面積をかけることで、修繕積立金のおおよその月額費用を算出することができます。

駐車場タイプをチェック

マンションの駐車場には、路面に駐車するタイプと、機械式駐車場を利用するタイプがあります。機械式駐車場の場合は、定期的なメンテナンスや修繕が必要となり、また、年数を経ると交換する必要も出てきます。 駐車場の設備が大がかりであればあるほど、その分修繕工事費用も多くかかります。修繕積立金の内訳を確認する場合には、駐車場の種類もチェックする必要があります。

中古マンション購入時のポイント



中古マンションを購入する際には、物件価格以外に、どのようなポイントに注意を払っておく必要があるのでしょうか?
以下の3つのポイントについて、詳しくご紹介いたします。

築15年以上の物件がおすすめ

マンションの資産価値は、新築の時点をもっともピークとして、年数を経るごとに下がっていきます。下がり幅は一定ではなく、築年数が10年を越えるとかなり下落していき、おおよそ20年ほどで下げ止まることが多いです。 実際のところは、鉄筋コンクリート造のマンションであれば、築10年を越えても問題なく済むことができます。そのため、価格が大きく下がりはじめた頃、そして、1回目の大規模修繕工事を終えた頃である、築15年以上の物件がおすすめ、と言えるでしょう。

管理費・修繕費を他の物件と比較する

気に入った中古マンションを見つけたら、物件価格だけではなく、管理費、修繕費が適切かどうかチェックしましょう。他の同じエリア、同じような規模や築年数、広さの物件と比較することで、管理費、修繕費の妥当性が分かります。

管理費や修繕費の現状と今後の予定を確認する
 

マンション管理費の使い道、修繕積立金の現状、事前の修繕予定についても併せてチェックをするようにしましょう。マンションの管理会社に依頼をすると「管理に係る重要事項調査報告書」を発行してもらえます。 報告書には、管理形態の説明の他にも、これまでどのような修繕を行ったのか、耐震診断の有無、これから予定されている工事予定などが記載されています。その他、修繕積立金の残高、滞納金額、管理費や修繕積立金の改定予定なども記載されていますので、詳細にチェックを行った上で、購入を検討するようにしましょう。

まとめ



中古マンションを購入する場合には、マンションの物件価格だけにとらわれないようにしましょう。所有することによってかかる管理費や修繕積立金についても、チェックを行うようにすることで、購入後のトラブルを未然に防ぐことができます。

最後までお読みいただき有難うございました。

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