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離婚後のマンションは売却? 残した方がいい? メリットやデメリット、注意点を解説します

2021.05.19

離婚する時、夫婦で住んでいたマンションの処遇は大きな問題です。マンションの売却をするか、そのまま残しておくかは、それぞれの状況によって異なってきます。離婚の際にマンションの売却を行う、行わない場合、それぞれのメリットやデメリット、売却時に注意すべきことなど、具体的に解説いたします。



離婚時にマンションを売却するメリット



離婚をすることに決め、所有しているマンションを売却する場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。それぞれについて具体的にご説明いたします。

関係性をスッキリできる

離婚となると、それまでは夫婦として家庭を持っていた男女が他人同士になり、まったく違う人生を歩むことになります。 2人で住んでいた思い出が残るマンションにそのまま暮らすよりは、思い切ってマンションの売却をすることで、関係が清算できて心情的にもスッキリさせることができるというメリットがあります。

現金が手に入る

離婚をして新しい生活を送る場合には、引っ越し費用であったり、新しく住む場所の家賃、家具や家電の買い替えなど、意外とさまざまな出費がかさんでしまうものです。 また、離婚時には夫婦の財産分与を行うことが一般的です。現金は分けやすいですが、不動産の場合は、売却をして現金化した方が、数値として分かりやすく、分割しやすいので、財産分与額をはっきりやすいというメリットがあります。

リースバックも選択できる

離婚後も、お子さまの学校などの都合で、どちらかがマンションに住み続けることを強く希望される場合には、「リースバック」という方法もあります。 リースバックとは、マンションを不動産業者などに売却します。その後に、売却先である不動産仲介業者と賃貸契約を結ぶことです。賃貸として同じマンションに居住することが可能となります。 一旦売却することでローン関係の清算もできるため、ローンの名義変更など、煩わしい手続きが必要なくなります。また、マンションの固定資産税や修繕積立金の支払いも不要となるメリットがあります。

競売を回避できる

マンションの住宅ローンが残っている状態で、たとえば「妻がマンションにそのまま残り、夫のみ退去し、引き続き夫がローンを返済する」という条件で、離婚が成立したとします。 離婚後もローンの支払いが続けられ、完済すれば問題ないですが、夫になんらかの不都合が生じ、ローンの支払いが滞るようになったとします。その場合、滞納がおおよそ6か月以上になると、マンションは差し押さえられ競売にかけられ、退去を余儀なくされてしまいます。 離婚時に売却をしておくことで、ローンの滞納に関するリスクを回避できるというメリットがあります。

離婚時にマンションを売却するデメリット



離婚の際にマンションを売却することは、メリットがある一方、デメリットもあります。具体的にデメリットについてご紹介いたします。

そもそも売却できない可能性がある

離婚に際して売却を希望していても、所有しているマンションの住宅ローンが残っていれば、売却ができない可能性もあります。売却をしてもローンが残る場合には売るのが難しくなります。 また、ローンはなくても、マンションの不動産登記が夫と妻のどちらかの親など、共同名義になっている場合は、すべての名義人の許可がないと売却ができません。誰か1人が売却に反対をすると、マンションの売却が不可能になってしまうのです。

売却金額は決められない

マンションの住宅ローンが残ってしまう場合には、任意売却を選択することもできますが、債権者である金融機関の合意の上で売却をしないといけないため、売却価格が決められない、というデメリットがあります。

離婚時にマンションを売却しない場合のメリット

離婚時にマンションの売却をする方もいれば、離婚をしてもマンションを売却しないという選択をする方もいます。マンションを売却しない場合のメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

生活環境が変化しないのでストレスがない

生活環境が大きく変わってしまうと、大人でもストレスにつながります。さらに、就学をしているお子さんにとっては、親の離婚という出来事に加えて、転居、転校を伴えば、精神的に大きな負荷となってしまいます。 マンションを売却しなければ、離婚をしても、できる限り同じような生活を送れるというメリットがあります。

離婚時にマンションを売却しない場合のデメリット



一方で離婚の際、マンションの売却を行わなかった場合に考えられるデメリットをご説明いたします。

ローン残債など経済的に厳しい局面も

ローンが残っている状態で、どちらかが住み続ける場合には、経済的にデメリットとなることもあります。 結婚時は夫と妻、2人で住宅ローンを返済していたのであれば、離婚後は1人で返済をしなければいけなくなります。経済的に大きな負担となってしまう可能性があります。

離婚に伴ってマンション売却する際の注意ポイント

離婚の際にマンションを売却する場合、注意をしておく点にはどのようなものがあるのでしょうか。詳しくご紹介いたします。

ローン返済中の場合でも売却できる?

マンションのローンがまだ残っている場合は、残債がどのくらいあるかによって、売却方法が変わります。 マンションを売却した代金で住宅ローンを完済できる場合には、一般的な不動産取引で売却することができます。マンションを売却しても、住宅ローンが残る場合はオーバーローンとなってしまいますので、一般的な売却方法ではなく、不動産業者などの買取りや、任意売却などの選択をすることになります。

任意売却も視野に

マンションの売却をしても、オーバーローンになる場合、任意売却も視野に入れておきしょう。任意売却は、不動産業者と媒介契約を結んで売却を行います。 通常の売却と同じ手順ですが、連帯保証人やローン借入先の金融機関の合意が必要となります。また、売却する価格が安くなってしまう傾向にあります。

財産分与について

離婚をする場合は、夫婦として築いてきた分の貯金などの共有財産を分け合うために、取り決めを行うことが一般的です。 結婚後に購入したマンションの場合、名義がどちらか1人でも、夫婦共有の財産とみなされますのでマンションの売却をした代金は、夫婦で売却益を分けることになります。 離婚時の財産分与は、折半とされていることが多いですが、折半というのはあくまでも原則で例外もあります。財産構築の貢献度や、どちらかが有責で慰謝料が発生する場合など、状況によって違います。

贈与税について

マンションを売却したお金で財産分与をした場合、通常は、税金などはかかりません。しかし、協議の結果、どちらかが多く受け取ることになった時、一般的に妥当とされる金額よりも多いと思われる場合は、贈与税がかかることもありますので注意が必要です。

まとめ



離婚時、もしくは離婚をした後にトラブルに発展しないためにも、マンションをどうするかは、きちんと協議しておきましょう。マンションを保有している場合は売却するかどうか、そして、どのような売却方法にするか、売却益はどう分けるか等、離婚時によく話し合う、もしくは第三者を挟んで協議が必要でしょう。できるだけスムーズに離婚を進めるためにも、信頼できる不動産業者を探し、マンションを売却して、お互いの新生活のスタートに備えましょう。

最後までお読みいただき有難うございました。

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