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中古マンションを購入するために必要な情報!購入時のポイントからローン控除まで解説します

2021.04.18

中古マンションを購入している人の情報や、中古マンション購入のためのポイントをご紹介します。そして、ほとんどの方が組むことになる住宅ローンで受けられる控除の適用条件について、詳しく解説をいたします。



中古マンションを購入する世間の方々の平均をみてみよう



中古マンションを購入しているのは、どのような人が多いのでしょうか。まずは、実際に購入をした方々に調査をした結果を参考に、購入をした時の平均の年齢や、平均の世帯年収等を知っておきましょう。

中古マンションを購入する平均年齢って?

国土交通省が行った、平成25年~平成29年を対象にした「住宅市場動向調査報告書」によると、分譲マンションを購入した世帯主の平均年齢は約44歳です。年代別に見ると、もっとも多いのは30代で約38%となっています。5年間のデータで見ると、もっとも多い年代は30代と変わらないものの、50代、60代で購入した割合も、少しずつ増えてきており、その分平均年齢も上がってきています。

中古マンションを購入している人の平均年収は?

同じ報告書によれば、分譲マンションを購入している世帯の平均的な年収は、最新の平成29年度では約800万円となっています。年代別に見ると、もっとも多い世帯年収は400~600万円です。5年間のデータで見ると、平成27年までは600~800万円の世帯がもっとも多かったのが、平成28年からは400~600万円の世帯の割合が多くなってきています。 世帯年収ですので、共働き夫婦や親子など、複数人数の合計で統計を出していますので、1人だけの年収とは限りません。
また調査によりますと、マンションを購入した世帯の人数の平均は、おおよそ3人となっています。世帯主が30代で、3人家族で、400~600万円の世帯年収があれば、マンションを購入するおおよその目安と考えられます。

中古マンションを購入する際のポイント



中古マンションを購入する場合、知っておきたいポイントにはどのようなものがあるのでしょうか。具体的にご説明いたします。

将来の災害リスクを考える

私たちが暮らしている日本は、災害の国とも呼ばれることもあるように、毎年のように、台風や地震、大雨、大雪等々、さまざまな大きな災害に見舞われています。日本のどこの地域に住んでいても、これまでは何もない地域であっても、今後なんらかの災害の可能性があると言っても過言ではありません。あらかじめ災害リスクを調べておくことで、防災につながります。

耐震基準はしっかりしているか?

耐震基準とは、万が一地震に見舞われた場合、建物がどの程度の震度まで耐えられるのかという目安となります。
1981年6月1日以降に新築の工事に着手したマンションは「新耐震基準」1981年5月31日以前に新築の工事に着手したマンションは「旧耐震基準」、1971年以前に新築の工事に着手したマンションは「旧旧耐震基準」と、3つに分類されています。
旧耐震基準・旧旧耐震基準の物件は、地震のための構造物が不足している場合があり、耐震化のための補強工事に、多額の費用がかかってしまいます。購入する時に、建築確認済証を確認し、どの耐震基準に該当するかチェックを行いましょう。

自然災害の危険性を考える

地域ごとに災害リスクは少しずつ違ってきます。どのエリアに、どういった災害のリスクがあるのか分かる「ハザードマップ」がどこの自治体でも作られていますので、マンションを購入する場合には、必ず該当エリアのハザードマップを確認して、災害リスクをしっかりと把握しておきましょう。

現在の資金をしっかり把握する

マンションを購入するためには、ほとんどの方が住宅ローンを組むことになり、数十年もの間返済を行います。高い買い物となりますので、しっかりと資金計画を立てておくことが大切です。まずは現在、世帯にはどのくらい資金があるのか、家族で話し合って把握しましょう。

中古マンションを買うための初期費用って?

マンションを購入する場合、必要となるのは物件自体の価格だけではありません。不動産会社への仲介手数料や、印紙税、住宅ローンを組む時の事務手続き費用、不動産取得税、火災保険料などの初期費用がかかります。物件によっても違いますが、おおよその目安として物件価格の1割ほどかかると考えておきましょう。

住宅ローンに加入するタイミングに気を付ける

住宅ローンを検討している場合には、タイミングに注意が必要です。加入時には金融機関の審査が行われます。その際、勤続年数も審査の基準となります。ある程度長いほど支払い能力があるとみなされ、金利が抑えられることも多いです。
中古マンションの購入を検討する時に、転職を考えている方は転職してからではなく、転職をする前に住宅ローンを組んだ方が、金利が低くなる可能性は高くなります。

購入を検討している中古マンションの市場価値を理解する

中古マンションの購入を検討することになったら、将来的に、ライフスタイルの変化等によって手放す可能性も考えて、市場価値がなるべく高い物件を選ぶことをおすすめします。マンションには売却価値、収益価値と2つの価値がありますので、どちらも鑑みて市場価格を把握しておきましょう。

周囲の環境もしっかり調べる

購入をする前には、物件そのものだけではなく、周囲の環境も調べておきましょう。日照を遮る建造物はないか、周囲に騒音や臭いが気になるような建造物がないか等、実際に暮らすうえで気になるものがないか、自分の目と足で確かめてみることが必要です。1回だけではなく、時間帯や曜日を変えて、何度も足を運んでみることも必要です。

どのような住人が住んでいる?

マンションは集合住宅ですので、複数の世帯が同じ建物内で生活をしています。マンションで暮らす上のトラブルで最も多いのは近隣トラブルとも言われています。実際にどんな世代の人たちが暮らしているのか、あらかじめチェックしておきましょう。

中古マンションの共用部分の清潔さ

マンションの管理体制のチェックも重要です。内見の際には、住戸だけではなくマンション共用部分の清掃の状況も確認をしましょう。ゴミ置き場や植木などが綺麗に保たれていれば、管理もしっかり行われていることが分かります。

アクセスは便利か?

公共交通機関からのアクセスもしっかりと確認しておきましょう。駅からの距離が近く、アクセスが便利であればあるほど、資産価値が高くなります。自分自身が公共交通機関を利用しなくても、実際に歩いて確認するのがおすすめです。

中古マンションを購入した時に住宅ローンの控除を受けるために



マンションを購入して、住宅ローンを組んだ場合には、控除を受けることができます。「住宅借入金等特別控除」という国の制度のことで、住宅ローンを利用して物件を購入した場合、決められた期間内であれば、住宅ローンの残高のうち、一定の金額を所得税から控除されるという制度です。

中古マンションの状態

中古マンションの場合には、適用できるかどうか、物件の状態など、以下の項目に当てはまっているかどうか確認する必要があります。控除を受けるための適用条件を確認してみましょう。

登記上の床面積が50㎡以上である

これまでは、物件の登記上の床面積が50㎡以上であることが住宅ローン控除の条件でした。2021年より、床面積が40㎡以上と緩和されました。新しく適用となった40~50㎡の物件は、所得の条件が「年間1,000万円以下」と制限がありますので、注意が必要です。

非耐火建築物は築20年以内、耐火建築物は築25年以内

住宅ローン控除の適用のためには、原則として非耐火建築物は築20年以内、耐火建築物は築25年以内であることが必須となっています。マンションは耐火建築物ですので、25年以上の物件は適用されません。
ただし、築25年超のものでも、地震に対する安全性の基準に適合することが証明されいること、あるいは、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されている場合は適用されます。

同じ生計の親族から購入していない

中古マンションを同一生計の親族から購入した場合には、住宅ローン控除の対象とはなりません。配偶者や、生計を一にする親族など特別な関係にある者からの取得は対象外となりますので、注意をしましょう。

贈与された物件ではない

マンションが購入ではなく、贈与されたものであれば、住宅ローン控除の対象外となります。

所得条件

住宅ローン控除の対象となっているのは、控除を受ける年の所得金額が3,000万円以下の世帯です。総所得金額の他、株式の利子所得や配当所得なども合算されますので、注意が必要となります。

住宅ローンの条件

住宅ローン控除を受けるためには、借りている住宅ローンの内容にもいくつか条件があります。適用条件を確認しておきましょう。
銀行等の金融機関や、住宅金融支援機構等から借り入れをしていて、返済金期間が10年以上の必要があります。勤務している会社等からの社内融資等の場合は、実質的な負担金利が年利0.2%以上あることと決められていますので、注意が必要です。

中古マンションへの入居状況

中古マンションを取得したら6か月以内に入居をしていることも条件のひとつです。さらに、購入した年の12月31日まで継続して居住している必要があります。
(注釈)いったん入居した住宅を勤務命令などで離れ、その年の12月31日までに再入居した場合は適用されます。

まとめ



中古マンション購入に際し、住宅ローン控除を上手に使用することで、ローンの返済の負担が少なくなります。住宅ローン控除には条件があり、手続きが必要となりますので、購入の際には、あらかじめ適用されるかどうか調べておきましょう。

最後までお読みいただき有難うございました。

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