福岡の投資不動産・収益物件・オーナーチェンジ売却を詳しく解説します|福岡のマンション売却・買取ならリーガル不動産販売

写真提供：福岡市

マンション（投資不動産・オーナーチェンジ物件・収益不動産）売却について詳しく解説します

はじめに

賃貸不動産のオーナー（大家さん）が変わることを不動産用語で「オーナーチェンジ」といいます。賃貸不動産には土地や戸建てアパートやマンションなどの種類がありますが、不動産会社である私達はそれらを総称し「物件」と言うことが多いです。
大家さんが変わる不動産、つまりオーナーチェンジが行われる物件のことは「オーナーチェンジ物件」「収益物件」「投資用不動産」「投資不動産」などと言っております。
この記事は、投資不動産の売却が未経験の方に向けて、その中でも、福岡に建っているマンションの一室を売却されようとしている個人の売主様に絞り込んで、一から詳しく解説した内容になります。既に投資不動産の売却経験がお有りになる売主様には物足りない内容かと存じますのでご了承ください。
これまで、投資マンションを数多く買取ってきた弊社より、福岡市はもちろん、福岡県内でこれから投資マンションを売却される個人の売主様へアドバイスできることを判りやすくまとめております。

１．投資不動産の売却方法とは？

冒頭にも記載しておりますが、投資用不動産を所有されている方は、既に不動産売買の仕組みや流れをご存知の方も多いと思いますが、オーナー様の中には投資マンションを突然相続し、これまでの人生でマンション売買の経験が全く無い方も多くいらっしゃいます。そのような新米のマンションオーナー様にも理解していただけるように、判りやすく１から解説していきたいと思います。（売買に慣れていらっしゃる投資家さんには既知の情報ばかりだと思います。ごめんなさい。）
まず、マンションを売却する方法には『仲介での売却』『買取での売却』の２種類があります。次の項でその違いを詳しく説明いたします。

（１）投資用不動産の売却方法には「買取」と「仲介」の２種類がある

不動産用語で「買取」とは、売主様が所有されているマンションを国または都道府県から「あなたは不動産の取り引き（宅地建物取引業）を行っていいですよ」という営業許可が下り宅地建物取引業の免許が交付された不動産会社が直接購入することを意味しています。宅地建物取引業者免許を持たない、例えば、一般の企業や投資家が売主様からマンションを買うことは、ここで言う「買取」にはあたりません。
次に「仲介」について説明します。売主様が宅地建物取引業者以外にマンションを売却する殆どの場合、売主様と買主様を仲介する不動産会社（以下、仲介業者）が間に入ります。この売買形態のことを「仲介」といいます。売主様と買主様の双方は仲介業者に仲介手数料を支払います。他にもこういったパターンも「仲介」にあたります。免許を持った不動産会社が買主なのですが、売主様と買主である不動産会社の間に仲介業者が入る場合です。このパターンでは仲介業者は買主である不動産会社からのみ仲介手数料を貰い、売主様からは仲介手数料を貰わないケースもありますので、売主様は必ず売買契約を締結してしまう前に、仲介手数料の有無を仲介業者に確認されてください。確認方法ですが、仲介業者が間に入ると決まった時点で、売主様と仲介業者で媒介契約書を取り交わします。この媒介契約書面の中にある「約定報酬」という項目が仲介手数料にあたりますので、その項目について仲介業者からきちんと説明を受けられてください。
不動産会社による「買取」の場合、売主様は仲介業者を介さず直接売却しますので、仲介手数料は必ず不要になります。それだけを聞くと「買取」の方がお得！と、思われるでしょうが「買取」「仲介」それぞれにメリット、デメリットがあります。
ちなみに、宅地建物取引業の免許は国または都道府県から交付されますが、国から交付の方が偉いとかはなく、二つ以上の都道府県に事務所を設置する場合は国土交通大臣から免許が交付され、一つの県だけに事務所を設置する場合は、その設置する都道府県知事から免許が交付されます。例えば、福岡県に本店、佐賀県に支店を構える場合は二つ以上の都道府県にまたがるので国土交通大臣免許が交付されます。福岡市に本店を構え、支店を福岡県内だけに展開している場合は福岡県知事免許が交付されるということです。

（２）投資マンションの売却方法：買取と仲介の比較表

（３）投資用不動産の買取保証とは

まずは売主様が保有されている投資マンションを仲介で売却に出します。仲介での売却依頼を受けた不動産会社ではレインズはもちろん、楽待や健美家など投資物件専門のポータルサイトやアットホーム、不動産連合隊といった居住用に加えて投資物件も取り扱っているポータルサイトに掲載するといった、買い手を見つけるための売却活動を行います。しかし不動産会社の努力も虚しく、一定期間経っても売却に至らなかった場合、事前に取り決めておいた金額で買取業者が買い取る保証をする仕組みのことを買取保証といいます。先程の表に記載しております通り、仲介を利用した方がマンションの売却価格は高くなります。マンションをなるべく高額で売却したいけど、早期で現金化する必要がある場合、買取保証を利用すれば、まずは仲介を利用してマンションを市場に出し、一定期間経過しても買い手が現れなければ、買取業者に買い取って貰えますので、売主様にとっては売却の確実性を高められるうえ、売れ残るというリスクが軽減されます。買取と仲介の良いとこ取りの仕組みに見えますが注意点もありますので、次の項で説明します。

（４）投資用不動産の買取保証での注意点とは

買取保証では、最初に物件を仲介で売り出しますので、売主様は不動産会社と媒介契約という契約を締結します。媒介とは売主様と買主様の仲立ち、即ち仲介をしますという意味あいになります。この媒介契約には３種類あります。

一般媒介契約：複数の不動産会社を仲介の窓口にできる

専任媒介契約：１社のみを仲介の窓口にする、売主様自身でも買い手を見つけることができる

専属専任媒介契約：１社のみを仲介の窓口にする、売主様自身で買い手を見つけることはできない

買取保証を利用する場合、売主様は不動産会社と専任、専属専任のどちらかの媒介契約を結びます。媒介契約締結にあたり注意が必要なことは、最初に仲介で売却に出し『いつ』までに売却できなければ『いくら』で買取りますという文言を媒介契約書に盛り込む、もしくは、別途覚書を交わすということです。なぜなら、買取る資金力が無いにもかかわらず、なんとしても自社で仲介手数料を貰おうと考える不動産会社は、買取保証を口約束で済ませ、仲介で売りに出すが、いつもで経っても売れ残り、最終的に買取保証の口約束を反故にするような悪質な事例もあると聞きます。 反対に、仲介で売る気が無く、買取る気マンマンの不動産会社は仲介での売却活動をおろそかにし、頃合いを見計らって「仲介で売却できなかったので買取ります」と言ってくることが考えられます。媒介契約を専任や専属専任で締結すると、不動産会社はお預かりした物件をレインズ（Real Estate Information Network System　不動産流通標準情報システム）という全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるシステムに掲載する義務があります。不動産会社がレインズに掲載した時点でレインズシステムから登録証明書が発行され、その登録証明書は売主様に交付する義務が宅地建物取引業法で定められています。登録証明書の下の方にQRコード（URL）とID・パスワードが記載されていますので、そちらを閲覧することで不動産会社がきちんとレインズに掲載しているかの確認ができます。特に、投資マンションは全国に買い手候補がいますので、全国の不動産会社が閲覧できる状態にしておくことが非常に重要になります。 しかし、そもそも投資マンションで買取保証を行っている買取業者は少数になりす。理由は不動産会社が物件を買取る際は多くの場合で銀行融資を利用します。銀行融資は実需用の物件（居住用目的で売買される物件）の方が付きやすく、投資不動産であるオーナーチェンジマンションの購入には融資が付きにくい傾向にあるからです。 また、買取保証を行っている買取業者の買取価格より、買取保証を行っていない買取業者の買取価格の方が高い場合があります。このような点から、売主様が買取保証を検討する場合は、まず複数の買取業者に買取価格を出して貰ったうえで、買取保証を利用するのかを慎重に検討する必要があります。

これ以降は次回公開します。公開まで少々お待ちくださいませ