福岡の投資不動産・収益物件・オーナーチェンジ売却を詳しく解説します|福岡のマンション売却・買取ならリーガル不動産

写真提供：福岡市

マンション（投資不動産・オーナーチェンジ物件・収益不動産）売却について詳しく解説します

はじめに

賃貸不動産のオーナー（大家さん）が変わることを不動産用語で「オーナーチェンジ」といいます。賃貸不動産には土地や戸建てアパートやマンションなどの種類がありますが、不動産会社である私達はそれらを総称し「物件」と言うことが多いです。
大家さんが変わる不動産、つまりオーナーチェンジが行われる物件のことは「オーナーチェンジ物件」「収益物件」「投資用不動産」「投資不動産」などと言っております。
この記事は、投資不動産の売却が未経験の方に向けて、その中でも、福岡に建っているマンションの一室を売却されようとしている個人の売主様に絞り込んで、一から詳しく解説した内容になります。既に投資不動産の売却経験がお有りになる売主様には物足りない内容かと存じますのでご了承ください。
これまで、投資マンションを数多く買取ってきた弊社より、福岡市はもちろん、福岡県内でこれから投資マンションを売却される個人の売主様へアドバイスできることを判りやすくまとめております。

１．投資不動産の売却方法とは？

冒頭にも記載しておりますが、投資用不動産を所有されている方は、既に不動産売買の仕組みや流れをご存知の方も多いと思いますが、オーナー様の中には投資マンションを突然相続し、これまでの人生でマンション売買の経験が全く無い方も多くいらっしゃいます。そのような新米のマンションオーナー様にも理解していただけるように、判りやすく１から解説していきたいと思います。（売買に慣れていらっしゃる投資家さんには既知の情報ばかりだと思います。ごめんなさい。）
まず、マンションを売却する方法には『仲介での売却』『買取での売却』の２種類があります。次の項でその違いを詳しく説明いたします。

（１）投資用不動産の売却方法には「買取」と「仲介」の２種類がある

不動産用語で「買取」とは、売主様が所有されているマンションを国または都道府県から「あなたは不動産の取り引き（宅地建物取引業）を行っていいですよ」という営業許可が下り宅地建物取引業の免許が交付された不動産会社が直接購入することを意味しています。宅地建物取引業者免許を持たない、例えば、一般の企業や投資家が売主様からマンションを買うことは、ここで言う「買取」にはあたりません。
次に「仲介」について説明します。売主様が宅地建物取引業者以外にマンションを売却する殆どの場合、売主様と買主様を仲介する不動産会社（以下、仲介業者）が間に入ります。この売買形態のことを「仲介」といいます。売主様と買主様の双方は仲介業者に仲介手数料を支払います。他にもこういったパターンも「仲介」にあたります。免許を持った不動産会社が買主なのですが、売主様と買主である不動産会社の間に仲介業者が入る場合です。このパターンでは仲介業者は買主である不動産会社からのみ仲介手数料を貰い、売主様からは仲介手数料を貰わないケースもありますので、売主様は必ず売買契約を締結してしまう前に、仲介手数料の有無を仲介業者に確認されてください。確認方法ですが、仲介業者が間に入ると決まった時点で、売主様と仲介業者で媒介契約書を取り交わします。この媒介契約書面の中にある「約定報酬」という項目が仲介手数料にあたりますので、その項目について仲介業者からきちんと説明を受けられてください。
不動産会社による「買取」の場合、売主様は仲介業者を介さず直接売却しますので、仲介手数料は必ず不要になります。それだけを聞くと「買取」の方がお得！と、思われるでしょうが「買取」「仲介」それぞれにメリット、デメリットがあります。
ちなみに、宅地建物取引業の免許は国または都道府県から交付されますが、国から交付の方が偉いとかはなく、二つ以上の都道府県に事務所を設置する場合は国土交通大臣から免許が交付され、一つの県だけに事務所を設置する場合は、その設置する都道府県知事から免許が交付されます。例えば、福岡県に本店、佐賀県に支店を構える場合は二つ以上の都道府県にまたがるので国土交通大臣免許が交付されます。福岡市に本店を構え、支店を福岡県内だけに展開している場合は福岡県知事免許が交付されるということです。

（２）投資マンションの売却方法：買取と仲介の比較表

（３）投資用不動産の買取保証とは

まずは売主様が保有されている投資マンションを仲介で売却に出します。仲介での売却依頼を受けた不動産会社ではレインズはもちろん、楽待や健美家など投資物件専門のポータルサイトやアットホーム、不動産連合隊といった居住用に加えて投資物件も取り扱っているポータルサイトに掲載するといった、買い手を見つけるための売却活動を行います。しかし不動産会社の努力も虚しく、一定期間経っても売却に至らなかった場合、事前に取り決めておいた金額で買取業者が買い取る保証をする仕組みのことを買取保証といいます。先程の表に記載しております通り、仲介を利用した方がマンションの売却価格は高くなります。マンションをなるべく高額で売却したいけど、早期で現金化する必要がある場合、買取保証を利用すれば、まずは仲介を利用してマンションを市場に出し、一定期間経過しても買い手が現れなければ、買取業者に買い取って貰えますので、売主様にとっては売却の確実性を高められるうえ、売れ残るというリスクが軽減されます。買取と仲介の良いとこ取りの仕組みに見えますが注意点もありますので、次の項で説明します。

（４）投資用不動産の買取保証での注意点とは

買取保証では、最初に物件を仲介で売り出しますので、売主様は不動産会社と媒介契約という契約を締結します。媒介とは売主様と買主様の仲立ち、即ち仲介をしますという意味あいになります。この媒介契約には３種類あります。

一般媒介契約：複数の不動産会社を仲介の窓口にできる

専任媒介契約：１社のみを仲介の窓口にする、売主様自身でも買い手を見つけることができる

専属専任媒介契約：１社のみを仲介の窓口にする、売主様自身で買い手を見つけることはできない

買取保証を利用する場合、売主様は不動産会社と専任、専属専任のどちらかの媒介契約を結びます。媒介契約締結にあたり注意が必要なことは、最初に仲介で売却に出し『いつ』までに売却できなければ『いくら』で買取りますという文言を媒介契約書に盛り込む、もしくは、別途覚書を交わすということです。なぜなら、買取る資金力が無いにもかかわらず、なんとしても自社で仲介手数料を貰おうと考える不動産会社は、買取保証を口約束で済ませ、仲介で売りに出すが、いつもで経っても売れ残り、最終的に買取保証の口約束を反故にするような悪質な事例もあると聞きます。 反対に、仲介で売る気が無く、買取る気マンマンの不動産会社は仲介での売却活動をおろそかにし、頃合いを見計らって「仲介で売却できなかったので買取ります」と言ってくることが考えられます。媒介契約を専任や専属専任で締結すると、不動産会社はお預かりした物件をレインズ（Real Estate Information Network System　不動産流通標準情報システム）という全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるシステムに掲載する義務があります。不動産会社がレインズに掲載した時点でレインズシステムから登録証明書が発行され、その登録証明書は売主様に交付する義務が宅地建物取引業法で定められています。登録証明書の下の方にQRコード（URL）とID・パスワードが記載されていますので、そちらを閲覧することで不動産会社がきちんとレインズに掲載しているかの確認ができます。特に、投資マンションは全国に買い手候補がいますので、全国の不動産会社が閲覧できる状態にしておくことが非常に重要になります。 しかし、そもそも投資マンションで買取保証を行っている買取業者は少数になりす。理由は不動産会社が物件を買取る際は多くの場合で銀行融資を利用します。銀行融資は実需用の物件（居住用目的で売買される物件）の方が付きやすく、投資不動産であるオーナーチェンジマンションの購入には融資が付きにくい傾向にあるからです。 また、買取保証を行っている買取業者の買取価格より、買取保証を行っていない買取業者の買取価格の方が高い場合があります。このような点から、売主様が買取保証を検討する場合は、まず複数の買取業者に買取価格を出して貰ったうえで、買取保証を利用するのかを慎重に検討する必要があります。

２．投資用マンションの売却「買取」VS「仲介」を徹底的に比較してみた

（１）投資マンションを現金化するまでのスピードは？

不動産会社は投資に限らず不動産の売却を依頼されると、最初に様々な角度からその物件を分析し、そして相場を確認し、その不動産物件が一体いくらで売却ができそうなのかを判断し、売りに出す金額を割り出します。不動産会社が売り出し金額を算出することを不動産査定といいます。
本題に戻ります。不動産会社が最初に行う査定から、最終的なマンションの引渡しまでのスピードを買取と仲介で比較すると、圧倒的に買取の方が早くなります。査定価格を売主様に提示するスピードは買取も仲介も同じくらいですが、その後、仲介の場合はマンションを市場に出してから買い手が見つかるまでに日数を要します。そして、そこから多くの場合、買主様は融資を利用しますので、金融機関によるローンの審査が始まります。つまり、仲介で売却する場合はマンションを市場に出してから、売買契約、最後の引渡しまでに数カ月以上かかることになります。投資マンションを仲介で売却する場合、利回りが悪かったり、立地や築年数などで賃借人が付きにくかったりなどと言ったマイナス要素があるマンションですと、買い手が見つかるまでに１年以上かかることはざらにあり、２年３年かかった事例も数多くあります。
一方、不動産業者による買取で売却をする場合は、売主様が買取価格にご納得されれば、買取業者はすぐに売買契約締結の準備に入り、査定から最短１週間程度で売買契約書を取り交わし、売主様に頭金をお支払いすることができます。その後、買取業者の資金繰りさえ整えば数週間で物件の引渡しを完了し、売主様は売却金額の残代金を受け取ることができます。つまり、マンションの引渡し完了までの期間は、仲介で売却する場合は数カ月～１年以上かかり、買取で売却する場合は最短数週間～長くても2カ月程度で取引を完了することができます。

（２）投資マンションの買取と仲介では諸費用に差が出る

買取業者による買取では仲介手数料が不要になりますので、この点は買取でのメリットの一つになります。マンションの売却価格が1,000万円の場合の仲介手数料を例にあげます。
・仲介手数料：1,000万円×３％+6万円=36万円
・仲介手数料にかかる消費税：3万6千円
仲介手数料＋消費税の39万6千円が仲介では必要で、買取では不要になります。 その他、投資用のマンションの売却にかかる諸費用は、仲介でも買取でも同じ金額がかかります。

（３）投資マンションの買取と仲介では売却金額に差が出る？

売却価格を買取と仲介で比較すると、一般的に仲介で売却した方が高い売却価格になります。理由は仲介の場合は投資市場の相場価格で取引きされますが、買取では、買取業者は買取ることで会社の利益をあげなくてはなりません。利回りが良いマンションはそのまま所有し家賃収入を得続ける事もあるでしょうが、買取業者がマンションを買取る時は、その後に売却する事までを考慮して買取価格を設定します。つまり、売却価格で利益を確保する余地を考えると、どうしても買取価格は市場相場より安くなります。但し、金銭面で買取と仲介を比較する場合、単純に売却価格だけを見るのではなく、もっと広い視野、長いスパンで相対的に考える必要がありますので、次の項で説明します。

（４）投資マンションを『買取業者による買取』と『仲介で売却』した場合の最終的に手元に残る金額について

多くの売主様が一番気にかけておられるのはこの部分だと思います。最終的に手元に残る金額を買取と仲介で比較してみましょう。先程から、不動産物件の売却価格は「買取」を利用するより「仲介」を利用して売却した方が高く売却できると書いてきました。例えば、買取業者による買取価格を仲介での売り出し価格の８割として考えます。（家賃が低い、利回りが悪いなどのマイナス要因があれば、買取価格が仲介での売り出し価格の６～７割になることも多くあります。）
下表の水色部分のように仲介での売却価格が１千万円だった時に買取価格は800万円になります。
仲介で時間を要さずスムーズに売却できると、売却額の１千万円から仲介手数料や消費税を差し引いた9,604,000円がお手元に残ります。一方、買取の場合、仲介手数料はかかりませんので買取価格の800万円が全て売主様の元に入金されます。この場合、最終的に手元に入る金額は仲介の方が1,604,000円高くなります。（実際の売却時には仲介と買取のどちらにも登記費用や収入印紙代、司法書士への報酬などの諸費用が別途かかり、売却益がでた場合は所得税、住民税が課されますがここでは省略させて下さい。） もし、１千万円で中々買い手が付かず最終的に200万円値下げし売却価格が800万円だった場合、仲介で手元に残る金額は7,670,000円になります。買い手を待っている期間が数カ月～１年以上だとして、その期間、管理費や修繕積立金といった固定費や税金、不動産投資ローンが残っている場合はローンの支払いが生じます。それらの金額が家賃を上回っていたら月々の収支はマイナスとなり、毎月手出しがでてきます。もし、最初の段階で買取を選択していれば、すぐに手元に800万円が入り、その後の毎月の手出し分も不要だったことになります。投資用のマンションは居住用マンションと比較して売却までに時間がかかる可能性が高い場合が多いので、売却する際には、仲介か買取で迷われるお客様が多くいらっしゃいます。これから投資マンションを仲介で売りに出しても、売却までに時間がかかりそうな場合や、実際に今現在売却中だけど中々売れない場合は、一度、買取業者による買取査定を受けることに一考の余地があるのかもしれません。買取での売却を検討する場合は、買取価格ではなく、仲介と比較し、最終的に手元に残る金額を算出することが大切になります。
（単位：円）

※別途、登記費用や収入印紙代などの諸費用がかかります
※売却で利益がでた場合は所得税、住民税が課されます。

（５）結局、福岡で投資マンションを売却するなら買取と仲介どっちが良いの？

ここまでは売却スピードと売却価格の面から見て「買取」と「仲介」を比較してきましたが結論としましては、利回りが良い且つ福岡市及び近郊で、福岡市営地下鉄空港線、箱崎線、七隈線、西鉄天神大牟田線、ＪＲ鹿児島本線の駅から徒歩10分圏内に立地しているマンションで、築年数が新しいなど、空室になっても直ぐに賃借人がつくような条件の良い物件は、市場相場の価格で売却に出すと投資マンションでも比較的早く買い手が現れると考えられますので、仲介で売却に出す方がお薦めです。利回りが良くても、立地が悪かったり築年数が古かったり、何かしらのマイナス要素がある投資物件は、まずは仲介で売却に出してみて反響が無ければ買取を検討されることをお薦めします。何故、まずは仲介なのかと申しますと、マンションの買取を専門に行っている買取業者の多くは買い取ることができるマンションの基準を細かく定めています。基準とは、例えば・利回りが6パーセント以上・築25年以内・専有面積45平米以上等々です。不動産会社の営業部門や営業マンには買取目標件数が設定されいている場合が多く、もし、仕入れ目標が達成できそうにない時は、買取基準を少しゆるくして仕入れる場合があります。仲介で売却に出している物件の利回りが良ければ、買取基準がゆるくなっているマンション買取業者の目に留まり、多少の値引き交渉は入るかもしれませんが、買取を利用するよりも高い仲介での売り出し価格で物件を無事早期に売却できる可能性があります。また、2025年現在、天神ビックバンや博多コネクティッドの影響もあり福岡市及び近郊の不動産は高止まりしており、関東や関西方面から福岡に参入してくる不動産会社が多くあります。福岡に参入してきた買取業者は、福岡の物件は関東関西の大都市圏に比べ割安だと感じる場合も多いですし、まずは何よりも福岡で買取を行ったという実績を作りたいので買取の基準が多少は緩くなっている可能性があります。仲介で売却に出している投資物件が、そのような新規参入業者の目に留まれば、ご祝儀査定で仲介での売却価格に近い金額で買取って貰えるかもしれません。いずれの場合も仲介で売却する際は依頼している仲介業者に媒介契約書に記載されている仲介手数料は支払わらなくてはなりません。 もし、所有している物件の利回りが悪く、立地などの条件も悪い物件で、早期に売却する必要がある場合はスピーディに現金化できる買取がお薦めです。但し、条件が悪い物件は買取業者の買取額も低くなりますので、必ず複数の買取業者に買取査定を依頼し、買取金額を出して貰うようにしましょう。買取業者の中には残念ながら買い叩くような悪質な業者も存在しますので、必ず複数の業者に買取額を提示して貰うようにしましょう。投資マンションの買取を行っている殆どの買取業者が査定は無料で行っています。

これ以降は次回公開します。公開まで少々お待ちくださいませ