福岡で不動産売却をするなら知っておきたい基礎知識～売却の流れと失敗しないポイント～|福岡のマンション売却・買取ならリーガル不動産販売

不動産を売却しようと考えた際、何から手を付ければ良いのか、どのような流れで行うのかを把握しておくと、スムーズに進めることが可能です。この記事では、売却の手順についてご紹介します。売却を行った後になって後悔しないためにも、ポイントを押さえておきましょう。

不動産売却の流れとは？

不動産売却に関する一般的な手順は、以下の通りです。どのような流れで売却が行われるのかを把握しておきましょう。

事前準備①【相場チェック】

不動産を売却することを視野に入れたら、最初に行うべきは物件の相場を知っておくことです。自分の保有している物件が、おおよそどのくらいの価格が付くのか調べておきましょう。
物件の相場は建物の床面積や間取り・築年数などで変化します。物件がある場所の地価や周辺の状況等によっても価格が変わってきます。売却したい物件の適正な相場を知っておくことで、売却をスムーズに進めることが可能です。

　　

事前準備②【不動産会社探し】

相場を調べることと併せて、売却を任せられる不動産会社を探していきましょう。全国にネットワークを持つ大手から地元に密着している会社まで、さまざまなタイプの不動産業者があります。 物件の売却においては、必ずしも1社のみと契約をする必要はありませんが、ある程度絞っておくことは大切です。どの不動産業者に自分の物件を任せたいか、問い合わせの対応などから探すようにしましょう。

　　

【査定】

物件の査定価格の算出は、不動産業者に依頼をすることで可能です。査定の方法は大きく分けて2種類あります。ほとんどの業者が無料で査定を行っています。
1つ目が机上査定と呼ばれる簡易査定です。不動産業者に電話などで、売却したい物件の間取りや築年数など簡単な情報を伝えるだけで、おおまかな査定を受けることができます。近年では、インターネットの一括サイトを利用すると、1回の査定申し込みで、複数の不動産業者から回答を得ることができます。
2つ目が訪問査定です。不動産業者が売却したい物件を直接訪問してチェックすることで、机上査定よりも正確な査定額を算出することが可能です。 不動産業者によって査定金額には幅があります。複数の業者に査定の依頼を出し、結果を比較検討することが大切です。

　　

【媒介契約】

依頼をしたい不動産業者を決めたら、不動産売買の仲介をお願いするために「媒介契約」を結ぶことが一般的です。媒介契約には「専任媒介契約」を含め3種類あります。それぞれの特徴をみていきましょう。
・専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は物件売却の仲介を、1社のみの不動産業者へ依頼する契約です。最長でも3カ月という短い期間の契約となります。不動産業者から契約期間中は1週間に1回以上連絡があります。短い期間で売却をしたい時に適している契約です。

・専任媒介契約
専属専任媒介契約と同じく、1社の不動産業者のみと契約を依頼する契約です。最長で3か月という点も同じです。異なる点は、買い手を自分で探すことが可能だという点です。買ってくれそうな目星を付けているものの、良い条件で売却したいと考えている時に適しています。

・一般媒介契約
一般媒介契約は2社以上の不動産業者に仲介依頼ができます。自分で買い手を探すことも可能です。仲介の期限はありません。広く買い手を見つける方法ではある契約ですが、複数の業者に同時に依頼するため、1社のみで期限がある専任媒介契約や専属専任媒介契約と違い、連絡等が煩雑になる場合があります。

　　

【販売開始・交渉】

不動産業者と媒介契約を結んだら、物件に価格を付けて販売が開始されます。価格の付け方には決まりはありませんが、ほとんどの場合査定の金額に基づき、業者のアドバイスを受けて決定します。 購入を検討している人や、購入の申し込みがあったら、次に価格の交渉に入ります。価格交渉に必ずしも応じる必要はありませんが、お互いにとって納得がゆくように話し合って最終的な売買価格を決めましょう。

　　

【情報開示・売買契約】

次に物件情報の開示を行います。建物や設備などに不具合があれば、きちんと説明することが求められます。 情報を開示し、売り手と買い手が納得できれば、不動産業者の仲介のもと、売買契約を取り交わします。契約書の内容は隅々まで読み確認しておきましょう。 契約書の内容を間違いのないようにお互いにしっかりと確認します。一般的に、契約締結には、手付金（契約金）として、売却価格の10％から20％を受け取ることになります。

　　

【引き渡し】

売買契約が結ばれたら、決められた期日までに引き渡しの準備を行います。売却物件に自分や家族が住んでいる場合には転居しなければなりません。また、建物を解体する契約であれば、更地の状態で引き渡すせるように手配を行います。 引き渡しの際には、売り手、買い手双方が立ち合って、物件の状態や、契約書に記載されている状態や不具合をチェックします。

不動産売却にかかる費用

不動産の売却を行うには、どのくらい費用が掛かるものなのでしょうか。以下の費用について、それぞれ詳しく見ていきましょう。

　　

仲介手数料

不動産の売却を依頼した業者に支払うのが仲介手数料です。売買契約が結ばれた時に成功報酬として支払いを行います。 手数料は物件価格によって上限が定められていて、物件価格が400万円を超える場合には「税抜きの取引価格の3％＋消費税」となっています。あくまで上限なので、値引きが可能な業者もあります。仲介手数料の支払いのタイミングは不動産業者によって多少異なります。

　　

印紙代

印紙代は、不動産の売買契約書など、不動産に関わる書類に貼付する必要がある収入印紙の価格のことです。書類に収入印紙を貼ることで、国に税金を納めるのです。 収入印紙の金額は書類に記載されている金額によって異なります。例えば1001万円の物件であれば、不動産売買契約書には10,000円分の収入印紙を貼る必要があります。（2021年度現在）

　　

ローン関連の費用

住宅ローンの残債が残っている状態ですと、抵当権の抹消手続きを行う必要が生じます。自身で登記を行う際には、不動産1つにつき1,000円、司法書士に依頼をすると15,000円程度の費用がかかります。

　　

土地調査関連費用

一戸建ての場合、敷地の測量を行って隣との境界を明確に確定しておかなければなりません。測量は、専門家である土地家屋調査士に依頼をする必要があります。状況によっても変化しますが、おおよそ50万から100万円ほど見積もっておきましょう。

　　

所得税・住民税

不動産を売却することによって利益が生じた場合には、忘れずに確定申告をする必要があります。売却したものの、購入金額よりも下回り利益が出なかった場合には課税されません。 利益が出た場合、譲渡所得税と住民税の支払いを行います。売却を行った翌年に支払うことが必要です。

　　

その他

一戸建てやマンションなどを売却する場合には、綺麗にするためのハウスクリーニング費用がかかります。また、更地にして売却をするのであれば、解体費用が別途必要です。家財等があれば、さらに処分のために費用がかかることもあります。

不動産売却はどのくらいの期間がかかるのか？

不動産の売却は一概には言えませんが、査定から媒介契約を結び売買契約、引き渡しまで、おおよそ3～6か月程度だと言われています。早い場合には2ヶ月ほどで完了しますが、買い手が見つからない限り売却に至りません。

福岡で不動産売却に失敗しないためにチェックしたいポイント

不動産を売却することになったら、後悔が残らないように、スムーズに取引を行いたいものです。不動産を売却するにあたって、失敗をしないためのチェックポイントをご紹介します。

　　

不動産相場と土地相場

売却をしたい物件の相場と、土地の相場を把握することが大切です。相場より高く売買価格の設定をすると購入希望者が現れにくいです。また急ぎの事情等で相場よりも安すぎる価格設定にすると、損をすることになります。不動産業者のアドバイスを受け、適正な価格を見極めて売り出すことが必要です。

　　

不動産会社選びは慎重に

高く売りたいので、という理由だけで査定金額がもっとも高く付けた不動産業者を選ぶのはおすすめできません。査定額が高くても、売り出し後に値下げを要求される可能性もあります。 査定価格の高低だけではなく、きちんとした根拠を基に査定価格を算出しているか、信頼をおけそうか、業者の評判は良いか等のチェックを行いましょう。その上で、自分の物件を安心して任せられると思える業者を選ぶ事が大切です。

　　

契約不適合責任とは

2020年に民法が改正されたことにより、売主は物件についての契約不適合責任が問われることになりました。相手側に引渡した物が、契約内容に適合していないと判断された場合には、売主が責任を負うということです。物件や土地について、不具合がある時はその場所や状態について、売り手が詳細に知っておき、伝えることが求められます。

まとめ

不動産売却を考える場合は、まず不動産売却の流れや基礎的な知識を身につけておきましょう。また、納得できる不動産取引を行うためには、依頼する業者選びも重要です。不動産に関する正しい知識を持つことによって、スムーズな取引を行うことができます。

2023/8/17　こちらの原稿を加筆修正したものを「福岡でマンションを売却される方が高く早く売れますように不動産会社がアドバイスできるコツを記事にしてみました（https://legal-re.net/blog/21767/）」にアップしております。お時間がございます時に是非ご覧下さいませ。

最後までお読みいただき有難うございました。