マンションがなかなか売れない・・・原因を知って対策しよう！|福岡のマンション売却・買取ならリーガル不動産販売

マンションが売れない場合に必要となる無駄な費用

持っているマンションを何らかの事情で手放すことになり、売りたいと思っていても、なかなか買い手がつかずに売れないという悩みを持っている方もいます。マンションが売れないのには原因があります。原因を知ることで対策を立てて、早めに売却するようにしましょう。

マンションを売るために最低限押さえておきたいポイント

手持ちのマンションを手放したい、早く売らなければ、と焦ったために、後々失敗したと後悔してしまう可能性もあります。あらかじめ、売却のために知っておきたい、最低限のポイントをご紹介いたします。

実は複数ある不動産会社の契約方式

マンションを売る、と言っても、実は不動産会社と行う契約方式には、大きく分けて3種類あります。 「専属専任媒介契約」は不動産会社1社のみに仲介依頼をする契約で、他の会社には依頼できず、不動産会社を通した売却先のみと契約をします。 「専任媒介契約」は、1社のみと契約を行います。専属専任媒介契約と同じですが、たとえば親戚など、自分で売却先を見つけて契約が可能です。 そして、最後は「一般媒介契約」で、複数の会社に仲介を依頼できます。自分で売却先を見つけることも可能です。

不動産会社は一定期間を経て契約を見直す

最新の調査によると、都市圏でのマンションの売却までの期間の平均はおおよそ3か月というデータがあります。 「一般媒介契約」には、契約の期間はありませんが、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の場合には、最大3か月間の契約期間があります。期間が切れると再度見直しとなります。一定期間を超えても売れない、問い合わせや内覧希望者もほとんど現れないのであれば、契約内容を見直すことを視野に入れていくことがおすすめです。

売れない場合の値下げ前に対策しておきたいこと

一般的にマンションの売却は3か月、そして6か月を区切りと捉えます。半年以上売却できなければ、値下げを検討するのが有効ですが、一度値下げをしてしまうと、元の価格には戻れません。一旦売り出しをストップすることも考慮にいれながら、一度売れない原因を良く考えてみましょう。

値下げもタイミングによって効果が全く違う

対策を講じても売却できなかった等、マンションの売却価格を値下げする場合には、ただ下げるのではなく、タイミングを考慮すると効果的なことがあります。 年が明けてすぐの時期や、大型の連休直前は、不動産を購入したい方が増える時期だと言われています。ので、この時期に合わせて値下げをすると、マンションの購入を検討する人たちの目に留まりやすく、問い合わせや内見の希望者を増やすことにつながることができるのです

マンションが売れないときの対策案

マンションがなかなか売れない時には、まずは不動産会社の営業担当者に相談をしてみましょう。 営業担当者は、問い合わせに対応したり、内見希望者の反応をダイレクトに見聞きしています。売り手からは分かりづらい、売れない原因や、売れるために改善をした方が良いアドバイスを得られる可能性があります。

不動産一括査定サービスなどを使い不動産会社を変える

「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」で契約をしていると、不動産1社のみの仲介しかできません。契約期間が過ぎても売却できないようであれば、思い切って、不動産会社を変えてみることも視野に入れてみましょう。 不動産を購入したい人の多くは、複数の不動産会社が仲介をしている物件を検索できるポータルサイトを利用しています。ポータルサイトに掲載されることで、目に留まる機会が多くなります。

同じマンション内で販売がある場合は時期の見直しを

同じマンション内で違う部屋が売りに出されている場合は、どうしても競合してしまうので、価格、間取りや眺望、日当たりなどから比較検討されてしまい、なかなか売れない原因のひとつになってしまうことがあります。 たとえ、自分の部屋の方が条件が良いと思っていても、値下げ競争にもつながりかねません。急いで売却する必要がなければ、一旦引いて、時期を見直すことも検討した方が良いこともあります。

販売価格の見直し

なかなかマンションが売れない場合には、売却価格を見直し、相場より安くすることで、買い手が付く可能性が高くなります。ただ、あまりにも下げ過ぎてしまうと、損をしてしまうことにもなりかねませんので、慎重に行うことが大切です。 不動産会社によるマンションの査定額と、近隣の同じような条件の中古マンション相場を入念に調べておいて、損をしないギリギリのラインで価格を付けていきましょう。

売り出し時期の見直し

中古マンションを売り出す時期によっても、買い手が付くかどうか大きく変わってくることがあります。一般的に、中古マンションが売却しやすいのは、1月から3月と9月が多いと言われています。 特に1月から3月は、4月の新学期、新年度に転居することを見越して、住み替えの検討を行う方が多く、また、新築マンションから中古マンションに希望を変更する人も増えます。そして9月は、10月の人事異動に合わせて住居を探す人も増える時期です。この時期を狙って売り出すように時期を見直しましょう。

内覧写真を刷新

どんな不動産物件でも、第一印象、なかでも画像はとても大切です。買い手は、その物件で暮らすことを考えながら物件画像を真っ先に見ます。 どんなに魅力的な物件であっても、画像が粗かったり、画像の数が少なかったり、見てみたい箇所が写されていなかったら、実際に見てみたいという気持ちには至らないものです。 近年は画像だけでなく、動画を載せている物件も増えてきています。不動産会社に依頼をして、魅力的な画像、動画を掲載してもらうように相談してみましょう。

内覧時はハウスクリーニングを

マンションの内見希望者が現れて、実際に内見をしてもらっても、物件の中が汚れていたり、雑然としていたり、たとえば水回りでカビが明らかにあるような状態ですと、印象が非常に悪くなります。 居住中であっても、整理整頓を心がけましょう。そして、プロによるハウスクリーニングをすることで部屋をよりきれいに見せることができます。

ホームインスペクションを活用

買い手にとって安心な住居という証明にあたる「ホームインスペクション」を利用しましょう。第三者のプロによって診断をしてもらうことで、買い手にとっての安心材料になります。 2018年に開始された安心R住宅は、耐震性があり、ホームインスペクションを実施されている住宅に認定される国の制度ですので、ある程度費用がかかりますが、大きなアピールにつながります。

リフォームする

売れない原因として、築年数のための劣化が考えられるようであれば、リフォーム工事を行うことも視野に入れましょう。フルリノベーションではなく、フローリングやクロスの張り替えなど、目につきやすく気になる部分だけでもリフォームを行うと、見た目が大きく変わります。内見希望者に好印象となるリフォームを行いましょう。

最終的には不動産会社の買取も検討

マンションがなかなか売却できない、なるべく早く売りたいという場合には、不動産会社の「買取」を検討するようにしましょう。 買取ですと、不動産会社が買い手となるため、仲介をして買い手を探す必要がありません。売却までの期間がとても短く、スムーズに行えるのがメリットです。 ただ、不動産会社に仲介してもらって売却するより、売却価格は低くなってしまう傾向にあります。とにかく売却を急いでいる、価格は低くても良い、という方におすすめの売却方法です。

まとめ

マンションを売りたいけれどもなかなか売れない、という場合にはまずは、売れない原因を突き止め、不動産会社の担当者と共に、さまざまな対策を講じて、物件をアピールするようにしましょう。対策を講じても、なかなか売却できなかったり、売却時期に制約がある場合には、物件価格の値下げや買取を視野に入れておくのがおすすめです。

2023/8/17　こちらの原稿を加筆修正したものを「福岡でマンションを売却される方が高く早く売れますように不動産会社がアドバイスできるコツを記事にしてみました（https://legal-re.net/blog/21767/）」にアップしております。お時間がございます時に是非ご覧下さいませ。

最後までお読みいただき有難うございました。