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後悔しないために!マンション買い替えのベストタイミングを解説

2020.08.07

何らかの理由でマンションの買い替えが必要になった場合、家電や家具のように簡単に買い替えするのは困難です。 マンション買い替えのタイミングはいつ頃がベストなのでしょうか。この記事ではマンション買い替えの疑問や不安を解消するためにマンションの買い替えのベストタイミングを紹介します。

マンション買い替えのタイミング 3つのパターン

マンションの買い替えは、住んでいるマンションの売却と新しいマンションの購入を行います。購入する前にマンションを先に売るのか、それとも購入した後にマンションを売るのか悩みを持つ人も多いでしょう。
ここでは、マンション買い替えのタイミングにおいて3つのパターンを紹介します。

売り先行のタイミング

売り先行とは、マンションの購入よりもマンションの売却を優先させるパターンです。先にマンションを売却することで、新しいマンションの購入にどれくらい資金を回せるのかを明確にできるメリットがあります。
売り先行のデメリットは、マンションを売ってから引き渡しまでに新居が決まらなければ仮住まいを用意しなければならない点です。仮住まいの費用は高額になる場合も多く、手間もかかります。 売り先行で仮住まいに困らないためにも、不動産会社に依頼して話を進めることが大事です。それでも仮住まいが必要になる場合は、仮住まい選びも一緒に行わなければなりません。

買い先行のタイミング

買い先行とは、マンションの売却よりもマンションの購入を優先させるパターンです。マンション選びにゆっくり時間がかけられることや、仮住まいの用意が必要ないメリットがあります。 ただし、買い先行のパターンは二重ローンが発生するデメリットがあるので注意が必要です。二重ローンに問題がなくても、金融機関によっては二重ローンという理由でローンそのものが組めないケースもあります。
買い先行は新築マンションの買い替えのように、購入する物件の売主が不動産会社のケースが多く、新築マンションの売買契約を結んでから売主が指定する仲介会社を通して不動産売却を進めるケースが多いです。

売り買い同時に行う場合のタイミング

マンションの売却と購入を同時に進めていく方法もありますが、それぞれのタイミングをぴったり合わせるのは簡単ではありません。売却も購入もそれぞれ手間がかかり、必要な書類もたくさんあります。 同時進行で進めても、どちらかに不具合があればもう一つも影響を受けてしまい、最終的に同時進行が難しくなるケースも多いです。マンションの買い替えにおいては、同時進行で進めるのではなく、売り先行や買い先行で進めていきます。

マンション買い替えのポイント

マンション買い替えをスムーズに進めていくためには、買い替え計画を立てることが大事です。その上で買い替えローンが必要になるかどうか、マンション査定をしてもらって適切な金額を知る必要があります。
ここではマンション買い替えの3つのポイントを見ていきましょう。

買い替え計画を立てる

マンションの買い替えを行うのであれば、マンションの買い替え計画を事前に立てておきましょう。まずは、売り先行にするか買い先行にするかを決めて、それから計画に沿って買い替えを進めて行く流れになります。
売り先行の場合は、「住宅ローンの残高の確認」→「売却価格の査定」→「売却活動」→「売買契約」→「売却」の流れになります。
買い先行の場合は、「物件探し」→「購入マンションの決定&申し込み」→「売買契約」→→「住宅ローンの申し込み・契約」→「マンションの引き渡し」の流れです。
これらのステップをもとに、どれくらいの期間に売却・購入するのか目標を設定しましょう。

買い替えローンの有無

マンションの買い替えでは、マンションの売却金額よりも購入金額が高くなった場合は二重ローンになる可能性もあります。住宅ローンが残っている物件は抵当権が残ったままとなりますが、マンションを売却するためには抵当権を外さなければなりません。
抵当権は住宅ローン残債を一括返済することによって抹消できますが、ローンが残っても買い替えローンや住み替えローンなどを利用して抵当権を外せる場合があります。 もしマンションの買い替えでマンションを売却してもローンが残るような場合は、買い替えローンについても検討しておきましょう。

マンション査定をしてもらう

マンション査定の買い替えでは、売却を検討しているマンションの売却金額によって購入するマンションの費用負担も変わってきます。また、マンションがどれくらいで売れるかによって購入するマンションの価格帯を考える人もいるでしょう。
そのため、マンションの買い替えを検討した時点でマンション査定してもらうことをおすすめします。買い替えをするかどうか迷っている段階であれば、マンション一括査定サイトを利用して大まかな金額を知っておくのもよいでしょう。 マンション査定そのものは基本的にお金はかかりませんが、不動産鑑定士などプロに依頼する場合は別途費用がかかる場合もあるので事前に確認しておく必要があります。

マンション買い替えの注意点

マンション買い替えは、マンションの購入と売却を行っていくため、通常のマンション売買に比べてトラブルが起こる可能性も高く注意が必要です。ここでは、マンション買い替えにおける注意点を3点紹介します。

仲介手数料の把握をする

マンションの買い替えで不動産会社を利用する人は多いですが、不動産会社を通して買い替えをする場合は仲介手数料がかかります。仲介手数料は不動産会社を通して不動産売買が成立したときに仲介となってくれた業者に報酬として支払います。
マンションの買い替えは、マンションの売却で得たお金をすべて購入に回せるわけではありません。仲介手数料は業者によって異なりますが、だいたい売買価格×3%前後が相場です。物件の価格によって仲介手数料にも大きな違いが出てくるので事前に確認しておきましょう。

マンション買い替えの諸費用を調べる

マンションの買い替えには、以下のようにさまざまな諸費用が必要です。
・収入印紙代
・登記費用
・住宅ローンにかかる手数料(事務手数料、保証料)
・火災保険料
・各種清算金
・不動産取得税
・引っ越し費用
マンションの買い替えには本体となるマンションだけでなく、それ以外で多くの費用が必要になる点に注意が必要です。

時間をかけないようにする

マンションの買い替えで注意したいのは、マンションの価値は日に日に変わっているという点です。新しいマンションの購入が決まったときから、マンションを売るタイミングまで時間がかかってしまうと、その間に売却金額が下がってしまう場合もあります。
マンションの買い替えで大切なのは、買い替えを決めたときから迅速にマンション購入と売却手続きを進めていくことです。また、自分で買い替えを進めていくとトラブルが発生し、予想以上に時間がかかってしまう場合もあります。 マンション買い替えは不動産のプロに依頼して進めることで、失敗やトラブルの可能性を減らせます。経験が多い不動産業者ならスムーズに買い替えのサポートをしてくれるので安心です。

まとめ

マンションの買い替えでは、買い替えにどんな種類があって費用がかかるのか事前に調べておきましょう。住宅ローンを組んでいる場合は、ローンの返済についても注意する必要があります。 また、マンションの買い替えは売り先行か買い先行になるケースが多いですが、どちらの方が自分に合っているかどうか分からない場合も不動産業者に相談することをおすすめします。
マンション買い替えには大きなお金が動くため、失敗しないためにも買い替えのタイミングをきちんと把握して話を進めていきましょう。

最後までお読みいただき有難うございました。

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