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福岡市西区のマンション事情~市場動向~

2022.07.31


写真提供:福岡市

福岡市は7つの区で構成されていますが、福岡市西区は市の西端に位置しています。博多湾に面し、また近年移住者が急増している海と山々の緑に囲まれた糸島市に隣接する自然豊かな地域です。
漁業の拠点であるとともに、耕地面積が福岡市全体の半分以上を占めるなど農業も盛んです。 福岡市という都市にありながら自然も残される西区で、マンション事情はどうなっているのか、地域の特性と価格動向などを見ていきましょう。

福岡市西区の基本特性



写真提供:福岡市

福岡市西区は福岡市の西端に位置し、目前に広がる博多湾には能古島(のこのしま)、玄界島、小呂島(おろのしま)と自然の姿をありのままに残す美しい3つの島を有しています。
福岡市西区の面積は84.15k㎡で、福岡市7区の総面積の24.5%で、市の総面積のおよそ4分の1を占めています。
2020年4月1日現在の人口は211,838人で福岡市の総人口の13.3%、世帯数は94,580世帯で福岡市の総世帯数の11.5%になっています。
西区の鉄道は、市営地下鉄空港線、その空港線とつながるJR筑肥線、市営地下鉄七隈線では橋本駅が福岡市西区に位置しています。「姪浜駅」で市営地下鉄空港線とJR筑肥線の相互乗り入れが実現したことで、沿線の開発が進み市街化が促進されてきました。また、2005年2月3日の市営地下鉄七隈線の開業以降、橋本駅周辺の橋本エリアや戸切エリア、壱岐団地エリアなどは福岡市中心部へ交通至便の場所となっています。例えば橋本エリアでは、七隈線の開業以前は、西鉄バス「橋本」停より天神まで普通便で40分前後、都市高速経由でも30分前後、渋滞時はプラス数十分かかっていたものが、七隈線を利用すると「橋本駅」から「天神」まで26分で到着できるようになりました。現在、七隈線では「博多駅」までの延伸工事を行っており、その開業時期は2023年3月を予定しています。博多駅まで直通で到着できるようになると、益々便利なエリアになることは間違いないでしょう。
道路網は区内を横断するように、福岡都市高速1号線と、1号線の福重ジャンクション(福岡市西区)につながる西九州自動車道(福岡前原道路)が通っています。西九州自動車道は福岡市から佐賀県唐津市、長崎県佐世保市などを通って、佐賀県武雄市で長崎自動車道に接続する高速道路ですが、福岡県の前原インターチェンジから長崎県の佐世保中央インターチェンジまでは無料開放されており、福岡から佐賀県や長崎県へのレジャーや帰省などで重宝されています。
船舶では玄海島から博多までの所要時間は35分、能古島から姪浜までの所要時間は10分、小呂島から姪浜までの所要時間は65分となっています。

参考:福岡市営渡船「時刻表・運賃」https://www.city.fukuoka.lg.jp/kowan/kyakusen/hakata-port/hyo.html

農業や漁業が盛んな地域



写真提供:福岡市

福岡市西区は、福岡市という都市にありながらも、区の南西部には飯盛山、飯盛神社、広大な「かなたけの里公園」、北部に面する今津湾には日本三大宝島と呼ばれている「宝島(ほうじま)」が浮かぶ、自然や歴史が融合した美しい地域です。
そして、博多湾に注ぐ室見川や瑞梅寺川などの水源も豊かで、川の流域を中心に田畑が広がり、耕地面積は福岡市全体の半分以上を占めています。
田園風景と都市開発のバランスの取れた地域ですが都市開発に伴い農地が減少し兼業農家が増えてきた近年では近郊農業が展開されており、
ヒノヒカリ、夢つくし、元気つくしといった九州特産品種を中心とした米づくりをはじめ、ネギに大根、ほうれん草、小松菜といった野菜栽培がおこなわれ、
飲食店や一般家庭で年間を通じて需要が多い野菜を中心に栽培し、新鮮な野菜の提供で地産地消ができる体制が整っています。背振山系から糸島半島へと緑豊かな地域が広がる山手ではブドウをはじめとした果樹栽培も盛んにおこなわれています。
西区の南西部に位置する金武エリアでは食育活動や地域活性化にも力を入れており、
都市部にありながら、貴重な農業体験ができるなど、子育て世帯に喜ばれています。
西部に位置する今宿エリアでは、新しい住民との交流を深めようと、彼岸花の定植や田んぼアートの制作を地域住民と一丸になって行っているのも魅力です。
秋に赤く咲き乱れる、美しい彼岸花で囲まれた田んぼアートは圧巻です。
北部の博多湾に浮かぶ能古島ではビワと柑橘の栽培が古くより行われています。能古島は姪浜港からたった10分で到着できる離島で、季節の花々が美しい「のこのしまアイランドパーク」では、秋にはコスモスのピンクと博多湾のブルーが美しいコントラストを描きます。
このように、都市部でありながら豊かな自然を抱え、都市開発と農業もうまく両立されている地域が多いことが福岡市西区の特徴の一つです。
漁業では、福岡市西区が面する博多湾や今津湾は福岡市の重要な漁業の拠点でもあります。
タイやカレイ、キス、エビ、カワハギの水揚げをはじめ、博多湾名産の姪浜のりの養殖も盛んです。
地元の飲食店や小売店に新鮮な魚が出荷されるのはもちろん、交通網の発達した現代では、九州各県をはじめ関西や東京の豊洲市場にまで出荷されています。
福岡市西区愛宕浜にある姪浜漁港では、毎週日曜日に朝市が開催され、地域の方で賑わっています。産地直結で、漁師さんから直接新鮮な獲れたての魚が買えると人気です。
また、西区と早良区の境を流れる室見川は、毎年春の訪れを告げるシロウオ漁(シラウオと名前が似ていますが全く別の魚です。)が有名で、300年以上も続いています。
漁港で有名な姪浜エリアですが、実は、近年、高層マンションの新築ラッシュでもあるエリアです。
博多湾のオーシャンビューが楽しめ、都市部の一端でありながら朝市も楽しめます。
古くからある老舗のお店に加えて、焼きたてベーカリーやおしゃれなカフェや雑貨店などの新しいショップも続々とオープンしています。

参考:かなたけの里公園「ともにはぐくむ 里の環」http://kanatakenosato.jp/
参考:都市を考え、都市を創る情報誌「エフ・ユープラス」No.9 http://urc.or.jp/wp-content/uploads/2014/03/fUvol9.pdf
参考:今津校区自治協議会「今津の環境・自然」http://imazu.fukushimura.info/about/environment.html
参考:のこのしまアイランドパークhttp://nokonoshima.com/
参考:福岡市漁業協同組合「ふくおか市のおさかな市で食べる・遊ぶ・学ぶ」https://fukuokashigyokyo.com/ichi/meinohama.html

街づくりの方針と取り組み



福岡市西区では、2005年から進められていた九州大学の西区元岡への移転が2018年9月に完了し、九州大学の伊都キャンパスが完成しました。
西区北原にあるJR筑肥線「九大学研都市駅」を中心に新たな市街地が形成され、人口も右肩上がりに増えてきています。
そこで、福岡市西区では街づくりの方針として、「自然・市民・大学」の3つの宝を磨きあげることを目標に掲げました。
そのために、以下の4つの街づくりへの取組を推進しています。
自然を生かした環境に優しい街づくり、若い世代も集まる賑わいと楽しさがありながら、地域が支え合う生き生きと暮らせる街づくり、大学の知と人材を取り込んだ創造性に富む街づくり、そして、子どもから高齢者まで安全で安心して暮らせる街づくりです。
こうした取組もあり、西区の魅力がますます高まり、新たに流入する住民を中心にマンションへの需要も高まっています。

参考:福岡市「福岡市西区、第9次福岡市基本計画における西区のまちづくりの目標と取組みの方向性」https://www.city.fukuoka.lg.jp/nishiku/c-shinko/kusei/index.html

マンションの価格傾向

福岡市西区のマンション事情ですが、地下鉄とJRが乗り入れる西区最大の都心「姪浜駅周辺エリア」では新築物件が3LDK~4LDKで3,000万円台後半~6,0000万円代と都心並みの価格帯です。
JR筑肥線「姪浜駅」の隣「下山門駅」やその隣の「今宿駅」周辺は田園風景も広がる豊かな自然が残るエリアですが4,000万円台とグレードの高いマンションも誕生するなど、福岡市内でも注目されているエリアになっています。
次に中古物件にも目を向けてみましょう。
築年数3年~4年ほどの築浅マンションで3LDKクラスが3,300万円~3,800万円、築13年の3LDK(73.9㎡)が3,790万円、築16年~18年ほどの物件でも、2LDK(71.33㎡)3,350万円、4LDK(85.51㎡)で3,180万円と、大きく値下がりしていない傾向が見られます。
さらに、築年数が20年を超える物件でも、築23年の3LDK(73.08㎡)で2,960万円、築26年の4LDK(87.95㎡)で2,140万円と、資産価値が維持されています。
マンションのブランドやグレードによる資産価値の維持や、リフォームをしたうえでの販売など、付加価値が付いている物件もありますが、売りたい側にとってみると、築年数が経過してもこの価格帯で売れるのは魅力ではないでしょうか。
中古物件の価格には、駅からの近さや周辺環境の利便性も影響を与えますが、竣工時に比べ、福岡市西区が発展を遂げ、豊かな自然だけが魅力だった地域から若者が集まるエリアとして成長を遂げたのも、価格の維持や向上に役立ったと言えます。
カフェや飲食店、ベーカリーや雑貨店、アパレル店などのおしゃれなお店が増え、地下鉄やJRの沿線は生活環境も便利で、子育てもしやすい地域と言えます。。
そのため、年々人気も高まっており、中古マンション価格の下支えや価格上昇を後押ししています。

福岡市西区のマンションが人気の理由



写真提供:福岡市

福岡市西区のマンションが人気を集め、築年数が経過したマンションでも価格が大きく下落していない理由は、都市の便利な生活と自然の両方を楽しめる住みやすい街だからです。
特に子育て世代には教育上も嬉しい街と言えます。
前述の通り、福岡市西区の中心市街地は、区の北東部に位置する姪浜エリアです。
通勤や通学の便が良く、駅前にはバスターミナルもあり、地域の便利な足になっています。
福岡市営地下鉄「姪浜駅」を拠点に北側には昔からの街並みが残され、南側は都市開発が進められてきました。
2000年10月には九州最大級のアウトレットモールであるマリノアシティ福岡も誕生し、ショッピングや飲食店のほか、夜にはライトアップもなされる高さ60mの観覧車もあり、区内外から多くの人が訪れます。
近隣には大型の結婚式場や小戸ヨットハーバーといったリゾート施設もあるなど、レジャースポットとしても人気です。
海沿いのエリアでは子育て世代などに人気のオーシャンビューのファミリー向けマンションをはじめ、「九大学研都市駅」周辺では九州大学伊都キャンパスが近いことから、学生向けのワンルームマンションや現代的な築浅のアパートなども多い地域になっています。
福岡市営地下鉄七隈線の終着地点である「橋本駅」がある橋本エリアは、福岡都市高速の環状線化とともに開発が進んだエリアです。
道路が整備され、利便性も高まったことから、この10年ほどで住民数が急増しており、このエリアでもマンション建設が進んでいます。

大学キャンパスと融合した活気ある街



写真提供:福岡市

九州大学が福岡市西区へとキャンパスの移転を完了させた2018年後半から、JR「九大学研都市駅」やその隣の「今宿駅」を中心に市街化が進み、人口も急激に増加してきました。
大学生活を送るために一時的に引っ越してきた学生も多い一方、自然が豊かで大学もある子育てに適した環境に魅力を感じて引っ越してくるファミリー層も多いです。
九州大学では地域に開かれた大学を目指し、地域との交流も積極的に進めています。
九州大学移転前は豊かな自然だけが魅力だった街が、今は学生が安心して暮らせる街として治安も良く、自然と学問、農業や漁業も融合し、都市生活ができる地域として生まれ変わり恵まれた環境を有しているのです。

参考:九州大学「地域・一般の方へ」https://www.kyushu-u.ac.jp/ja/targets/region/

まとめ



写真提供:福岡市

福岡市西区は博多湾に面した3つの島があり、漁業をはじめ、農業も盛んな自然の豊かな地域です。
一方で、福岡市街地に通勤、通学する方のベッドタウンとしても成長を遂げてきました。
2018年に九州大学のキャンパスが移転してからは学生街としての顔も見せています。
大学と地域との交流も盛んです。
自然・市民・大学の3つの宝を磨きあげることを基本に置いた街づくりのもと、商業施設の充実や若者にも人気のおしゃれな街が形成され、子育てしやすい環境も整ってきました。
新築マンションは都市部並みの価格設定となっているほか、中古マンションも資産価値が維持されています。
自然と都市が融合した地域発展を遂げてきたおかげで、築年数が経過した中古マンションでも資産価値の維持や価格上昇が見られます。
福岡市西区は、買い手にとっては住みたい街であり、売り手にとっては嬉しい市場動向が見られる地域と言えるでしょう。

最後までお読みいただき有難うございました。

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