中古マンションの相場を知ろう！相場の調べ方を解説いたします。|福岡のマンション売却・買取ならリーガル不動産販売

中古マンションを売りたい時、買いたい時には、まずはどのくらいの価格で売買ができるのか相場が気になります。 不動産会社に問い合わせる前に相場を知っておかないと、提示された価格が適正なのかどうかわかりません。 不動産会社と気持ち良く取引し、納得のいく価格で売買するためにも、相場を知ることは大切です。

相場の調べ方

相場を調べるうえでは、インターネットで不動産会社や不動産情報のポータルサイトを見つけて条件を設定して調べることが基本です。
掲載されている中古マンションの物件が重なることもあれば、異なることも多いので、少し時間はかかりますが、複数のサイトで調べて見比べてみましょう。 複数見ていくうちに、相場観が掴めてきます。 どのサイトでも良いですが、たとえば、大手不動産会社のサイト、さまざまな不動産会社の情報が集まるポータルサイト、探したい地域に根差した中堅どころの不動産会社のサイトなどで調べてみましょう。

売買したい地域で調べる

中古マンションの相場を調べるには、まず地域の絞り込みが必要です。 地域が異なれば、同等のマンションでも相場はまったく異なります。 適切な相場を知るには地域は広すぎても、狭すぎても感覚がブレてしまうのです。 都道府県レベルでは広すぎ、町名レベルでは狭すぎて物件数が限られ、比較できる価格が少なすぎます。 市区町村単位で絞るのがおすすめです。
売りたい方なら売りたい物件の所在地がある市区町村、買いたい方は購入したい市区町村を設定しましょう。

駅名で検索する場合

地域で調べる際のもう1つの方法として、鉄道路線からの検索法があります。 同じ路線でも駅によって相場に差が出るため、売りたい方は物件所在地の駅に絞りましょう。 買いたい方の場合、希望の駅で検索したうえで、相場が予算に合わない場合には前後の駅や気になる駅も見てみましょう。 一般的には都心部や主要駅から下っていくほど安くなります。
ただし、1つ、2つ遠い駅であっても、特急停車駅や新幹線発着駅、商業施設などが充実した人気の駅などの場合は相場が上がる傾向にあります。

間取りや広さで絞り込む

間取りや広さによっても相場が違ってきますので、間取りの設定も欠かせません。 ワンルームや1LDK、3LDKなどによる絞り込みです。 売りたい時は売却予定物件の間取りを設定し、買いたい人は希望する間取りを指定しましょう。 売る場合に一般的な間取りに比べて広いといった場合は、広さも確認しましょう。
たとえば、1LDKなのに70平米など、3LDKレベルの広さがあるようなケースです。

築年数で絞り込む

中古マンションの相場は、築年数で大きく差が出ます。 築年数が経過するほど相場は下がっていくのが基本です。 稀に相場が下がらず、新築時とあまり変わらない、逆に値上がりするケースがあります。 資産価値の高いエリアにある物件や人気の超高層マンションの高層階などのケースです。
たとえば、毎年の路線価発表で日本一地価が高い場所とされる銀座にあるマンションの場合、築年数が20年前後経過しても、新築時の販売価格と同額やそれを上回る価格になっているケースがあります。

駅からの距離や利便性

駅からの距離も中古マンションの相場に大きく影響します。 一般的には駅から近いほど利便性が良いので相場は高いです。 駅から徒歩10分が一つの境目、次に15分が境目となり、15分を超えてくると、大きく相場が下がることも少なくありません。 徒歩での距離が長い、駅からバスでないと移動できない物件は相場が下がります。
ただし、地方の場合、車社会のケースも多いので、駅からの距離が都心部ほど大きな差にならないこともあります。 駅からの距離は交通アクセス、生活施設や商業施設など、利便性とも影響するので、利便性の高い地域ほど相場が高くなるということです。

リフォームの有無

同じ築年数でも、リフォームの有無で相場にわずかな差が出ることもあります。 近年は中古マンションをなるべく安く買って、自分好みの室内にするためにリフォーム費用を多くかける買主も増えています。 そのため、リフォームしたから大きく相場が上がるわけでもなく、売れやすくなるとは限りません。 売主として気を付けたいのは、リフォームにかけた費用分価格が上がるとは限らないことです。
たとえば、リフォームに100万円かけたからといって、リフォームをしていない同レベルの中古マンションの相場価格より100万円高く売れるわけではありません。 リフォーム費用の6割ほど上乗せできれば良いほうです。
そのため、資金的に余裕がないなら、無理して売る前にリフォームをする必要はありません。 ただし、あまりに汚く、下見に訪れた人がとても住みたくないと思うような状態なら、最小限のリフォームを行うか、ハウスクリーニングなどをして見た目を整えることも大切です。

共用設備の内容やグレード

各マンションの設備より相場に影響を与えやすいのが共用設備です。 大きく相場を変えるものではありませんが、現代のライフスタイルにマッチしているほど人気が高まり、相場価格を上げます。 特にエントランスにオートロック完備などのセキュリティ面と宅配ボックスが備わった利便性の高さは、オートロックなし、宅配ボックスなしのマンションより相場が高めになるのが一般的です。

需要の反映

相場は物件の所在地や間取り、築年数などの形式的な条件だけでなく、需給関係も大きく影響します。
人気の地域、その地域でそのタイプの中古マンションを求めている人が多い、欲しい人が多いのに売り出される物件数が少ないなどの事情です。 マンションブランドが相場に影響を与えることも少なくありません。 相場を調べていて、指定した検索条件だけでは説明できない相場の上下が見られた場合、こうした事情が反映されている可能性もあります。

売りたい時の調べ方

相場の調べ方を見てきましたが、これはあくまでも、地域における同じような物件の相場です。 売りたい中古マンションは一つしかないので、同じ市区町村内で同じ間取りで築年数も同じでも、同じ価格で売れるわけではありません。
だいたい、このくらいで売れるという一つの目安になります。 実際に売る場合には不動産会社の査定を受けますが、その査定が適正なのか、どうしてその価格になるのかの基準となるものです。 相場を調べて、およその目安がつ掴めたら、売りたい物件で個別に査定を受けましょう。

簡易査定

まずは、売りたい物件がどのくらいの価格が付くのか、簡易査定を受けます。
簡易査定とは、物件の情報をもとに不動産会社が査定価格を提示してくれるものです。 実際に物件を見ることなく、所在地や間取り、築年数などの情報のみにもとづいて査定するので、机上査定とも呼ばれています。 必要となる情報は所在地、間取り、階数、築年数などですが、情報が詳細であるほど、より絞り込んだ査定が可能です。 地域や町名レベルではなく、実際の住所、マンション名、部屋番号で簡易査定をお願いすると、より詳しいの価格が得られます。

簡易査定のやり方

簡易査定は物件情報にもとづき、中古マンション相場の動向を踏まえ、過去や直近で同条件の物件がどのくらいで売買されたかなどの情報も加味して行われます。 同じエリアでの売買実績がないと、他社の過去の取引事例などをもとに査定されることも多いです。
一方、売買実績が豊富な不動産会社の場合、自社で過去に同レベルの物件をいくらで売却したことがあるといったアピールを受けることもあります。 つまり、同じ中古マンションの同じ条件で簡易査定を受けても、提示される査定価格は不動産会社によって差が出ることも少なくありません。 その地域での売買実績の有無をはじめ、同条件の物件を購入したいお客様がいるケース、自社で取引してもらいたいといった事情があると、相場より高値を付けてくることもあるので、相場より高いからと安易に喜んではいけません。
簡易査定は不動産会社の顧客獲得目的の上乗せが含まれているケースもあり、その価格で売れるとは限らないためです。

一括査定

簡易査定をするには、一般的な方法として、不動産会社のホームページなどの査定フォームに入力することや電話で問い合わせをします。 不動産会社によって査定価格に差が生じ、その物件を売ることに対する熱意にも差が出るので、1社だけではなく複数の不動産会社に簡易査定をしてもらい、売りたい物件の相場をつかむことが大切です。
もっとも、複数の不動産会社を検索して、1件ずつ簡易査定を依頼すると、物件情報や連絡先などの同じ情報を何度も入力しなくてはならず手間がかかります。 手間を省きたい場合には、一括査定サイトを利用するのもおすすめです。 一度の情報入力で、仲介を希望する複数の不動産会社からメールや電話、郵送などの方法で査定価格が届きます。

一括査定をする際の注意

一括査定ができるサイトは複数ありますが、登録している不動産会社が異なる場合も多いので注意が必要です。 都心部をはじめ、中古マンションの売買が多いエリアでは、大手の不動産会社をはじめ多くの不動産会社が簡易査定に応じてくれますが、地方など売買実績が少ないエリアでは、簡易査定に応じてくれる会社が1社、2社となることもあるので注意しましょう。
一括査定は、あらゆる不動産会社から査定が受けられると思われがちですが、そのサイトに登録している不動産会社に限られ、かつ、その物件の簡易査定に応じてくれる不動産会社に限定されます。 そのため、集まった査定結果が少ない場合や、気になっている不動産会社が参加していない場合などは、一括査定に加えて、個別に簡易査定も依頼しましょう。

実査定

簡易査定はあくまでも、形式的な情報にもとづき査定をするもので、不動産会社によっては希望的観測も含まれています。
これに対して、実査定は、実際に物件に訪問してもらい、マンションの外観や共用部から住戸の内部に入って中を確認してもらって査定価格を出してもらう方法です。 簡易査定で好感触を得た不動産会社1社から2社に依頼すると良いでしょう。 実際にどのくらいで売れそうかの査定が受けられます。 築年数が経過しても、お手入れがきちんとなされていて状態が良い場合もありますし、リフォームがなされて買い手が高く評価しそうなケースもあります。 一方で、汚れや傷が酷い、いろいろな部分が壊れていて大切に使われていないなどの状態では、マイナス査定に働いてしまうのです。

まとめ

中古マンションの相場を調べたい時は、売買したい地域、間取りや広さ、築年数、駅からの距離や利便性、リフォームの有無、共用設備の内容やグレードで検索してみましょう。 相場感が掴めたら、簡易査定・一括見積を行い、実査定を受けるのがおすすめです。

最後までお読みいただき有難うございました。