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中古マンション購入をご検討されている方に向けて注意ポイントを紹介いたします

2022.03.29


新築マンションを購入するといってもなかなか予算がないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。 中古マンションもリノベーションをしたり等することで新築と遜色ないマンションを手に入れることができます。 今回は中古マンションの購入をご検討されている方に向けて、購入の流れと購入の際に注意しておきたいポイントについてご紹介いたします。

中古マンション購入の流れ

中古マンションを購入される時、まずどのような流れで進んでいくのかざっくりと全体の流れを見ていきましょう。
(1)資金計画を立てる
(2)物件探し
(3)物件の見学
(4)購入申し込み
(5)住宅ローン事前審査
(6)売買契約
(7)住宅ローンの契約
(8)決済と物件の引き渡し
といった流れで進んでいきます。今回はこちらの流れを、段階を踏んで詳しく解説していくことにします。

(1)資金計画を立てる

まず、中古マンションを購入する前に世帯主の年収や将来のライフプラン等も踏まえた上でどの位の物件が購入できるかを考えていく必要があります。
住宅ローンで借入ができる金額はだいたい年収の5倍から6倍ほどと言われています。 そのため、年収500万円の方ならだいたい2,500万円から3,000万円くらいなら融資を受けられると考えておくと良いでしょう。
住宅ローンの借入額はおよそ80%、頭金は10%~20%あたりが現在の日本での相場となっています。 そのため、3,000万円の物件を購入されるなら300万円~600万円の頭金は用意されておくと安心です。
頭金をいくらくらい用意できるか把握しておくことも重要です。
また、マンションの購入には諸経費が必要で、物件価格に対する6%から13%ほどの費用が必要になります。 中心となる内訳としては、不動産会社の仲介手数料、登記費用、住宅ローン契約の事務手数料な、団体信用保険等です。 これらの資金も必要になることを踏まえて資金計画を立てる必要があります。

(2)物件探し

次に気になるマンション物件を探していきます。
24時間365日いつでも気軽に物件探しができるインターネットの物件検索サイトで探してみると便利です。 ただし、物件のアップが遅れることもあるので、最新物件を知りたい場合は直接不動産会社に問い合わせてみるのもおすすめです。 物件を不動産会社を介して探してもらう際は、希望条件をある程度ピックアップして伝えておく必要があります。 駅からどのくらいか、周辺環境、築年数、間取り、エリア、そしてリノベーションが済んでいる物件かどうかも重要です。
リノベーションされていない物件だと、築年数や物件の状態によってはリノベーションを希望されることがあるかもしれません。 ただし、リノベーションするとそれなりのまとまった額がまた別途必要になってくるので、おすすめは費用もかからず手間も時間もかからないリノベーション済みの物件です。
また、近年は日本も地震が各地で多くなってきていることもありますので、耐震性もしっかり見ておく必要があります。 新耐震基準に準じている物件かどうかはあらかじめチェックしておくと安心です。 また、自治体のホームページ等を参考にして、ハザードマップを確認しておくのも良いでしょう。

(3)物件の見学

希望の物件が見つかったら、不動産会社に見学を申し込みましょう。
ただし、中古マンションの場合はまだ売主が居住されていることも多いので、売主の都合が良い日時を不動産会社に調整してもらってから内覧することができるようになります。 売主の方に同席してもらうこともできますし、同席しない形で内覧することもできます。 また、物件のリノベーションを別途希望される方は、間取りをしっかり確認しておくと安心です。

(4)購入申し込み

購入したい物件が見つかった場合は、売主に購入の意思を伝えるための購入の申し込みを行いましょう。
中古マンションの場合、値下げ交渉を行われる方が多くいらっしゃいますので、皆さんも値下げ交渉をされる場合はこの時点での交渉を行いましょう。
購入申し込みの際は、購入申込書の提出をもって実施されています。 購入申し込みは先着となっているため、誰よりも先に申し込みをすることで優先されることになります。
さらに、申し込みをしてキャンセルをしてもキャンセル料がかかる等といったことはありませんので、気になる物件があればすぐに購入申し込みをして値段交渉されると良いでしょう。

(5)住宅ローンの事前審査

住宅ローンを利用したい方は、なんと2回もの審査が必要になります。
まず1回めの審査がこちらの事前審査です。 一般的に、住宅ローンの事前審査は購入申し込みと同時に行われています。 この事前審査の結果は申し込みをしてからおよそ3日から1週間ほどでわかりますのでそれまで待ちましょう。

(6)売買契約と手付金の支払い

購入申し込み・値段交渉が終わって無事にお互いが合意となったら1週間ほどで売買契約へと進みます。
売買契約を取り交わす日は、不動産会社の担当者と売主と買主が集まって売買契約の締結のほか、物件の重要事項の説明と手付金の支払いが行われます。
不動産会社の方が重要事項の説明を読み上げる形で説明をしていき、売買契約については価格や契約内容を再度確認する形で行われていきます。
売買契約の際には必要となるものがあります。
印鑑(実印)と手付金、印紙代、本人確認書類(運転免許証、マイナンバーカード等)、仲介手数料の一部(半分であることが多い)を用意しましょう。 売買契約が完了してしまうと、基本的に簡単にはキャンセルができなくなってしまいます。

(7)住宅ローンの契約(本審査)

売買契約が終わったら住宅ローンの本審査へと進みます。
住宅ローンの本審査が下りなかった場合は、売買契約は自動的に解除となるのですが、この解除条件に期限があるため、売買契約完了後はすぐに本審査を行いましょう。
本審査の中で必要となるのは、住民票、前年度の源泉徴収票、所得証明書、売買契約書のコピー、土地建物の登記事項証明書等です。
本審査にかかる期間は金融機関によって異なりますが、およそ2~3週間ほどかかると言われています。 住宅ローンの本審査が下りたら、金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶことになります。 これは、借入する金額、借入期間、金利等といったローン条件と融資実行日を決めていくものです。
ただ、マンションの購入の場合はマンションを担保にする抵当権を設定する必要があるため、抵当権設定契約もまとめて行うことになります。 そのため、一般的に金銭消費貸借抵当権設定契約として金融機関と締結することになります。
住宅ローンの契約の際に必要となる書類は本人確認書類(運転免許証やマイナンバーカード等)、住民票、印鑑証明書、銀行通帳等々です。

(8)決済と物件の引き渡し

決済と引き渡しは基本的に同日に融資先となる金融機関にて、不動産会社、売主、買主、金融機関の担当者、司法書士が同席して行われます。
当日に必要な書類は、実印、印鑑証明書、本人確認書類(運転免許証やマイナンバーカード)、住民票、通帳、銀行印、売買代金、仲介手数料、登記費用等です。

中古マンションを購入の際に後悔しないための注意点とは



実際、中古マンションを購入してから失敗したと後悔されるのは大変もったいないことです。 マイホームは一生に一度の大きな買い物ですから、後悔のない買い物にしましょう。

立地や周辺環境を確認すべし

お子様のいるご家庭なら、小学校や中学校がどのくらいの距離にあるかどうか、電車通勤している方なら、駅からどの位の場所にあるのか等も重要なポイントです。
また日常の買い物スポットが最寄りにあるかどうかも大切です。 車を持っている方なら問題ないかもしれませんが、車を所有していない方なら、買い物スポットが近くにないと大変不便になります。
そして、既述の通りですが、日本では災害が多いので、ハザードマップを確認して安全な立地かどうか調べておきましょう。 被害を受けにくいエリアを選ぶことで一生の安心を手に入れることができます。

内見でリフォームできない部分がないか要チェック

リフォームも合わせて検討されている方、リフォームを後々検討されている方は、リフォームで間取りが変更できるかどうか等もよく見ておきましょう。
マンションの構造には壁式構造とラーメン構造というものがあり、築年数の古い物件によくある壁式構造は、建物自体を支えている構造壁を壊すことができないために間取り変更ができない可能性がありますので、事前に不動産会社の担当の方の話も聞きながらチェックしましょう。
基本的には先にもご紹介していますが、すでにリノベーションされている物件を購入される方が生活のイメージもつきやすいのでおすすめです。 リノベーション済みの物件は、買取再販という形になるために売主が事業者となるケースがほとんどであり、建物部分に消費税がかかっています。 つまり、リノベーション済み物件はリノベーション費用だけでなく、消費税分も上乗せされているということも考慮したうえで購入を検討しましょう。

建物や土地に固定資産税と都市計画税がかかる

マンションは戸建住宅と同様に購入すると、毎年固定資産税と都市計画税を支払う義務が生じます。
金額は自治体等によっても異なり、土地と建物の固定資産税評価額を決めてから、一定の税率をかけて計算されるものです。 中古マンションを購入したらそれでおしまいというわけではなく、毎年まとまった税金として固定資産税と都市計画税の支払いが必要だということも踏まえて資金計画を立てると良いでしょう。

まとめ



いかがでしたか。 中古マンションの購入は資金計画を立てることから始まり、情報収集等から物件探し、内覧等やらなければならないことがたくさんあります。
特にマンションの購入に重要な資金計画については、なかなか計画を立てるのが難しいという方もいらっしゃると思います。 その時はファイナンシャルプランナーの方に相談することや不動産会社にはファイナンシャルプランナーの資格を持っている担当者もいらっしゃるので、一度相談をされると一緒に資金計画について考えてくださるので便利です。

最後までお読みいただき有難うございました。

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