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マンションを売却するのに適したタイミングとは?

2020.07.01

自宅や相続をしたマンションの売却をしたいと思った場合、どのタイミングで売却をすればよいのかわからない方も多いかもしれません。所有しているマンションを売りたいと考えた時に、売却に適したタイミングを知っておくことと、そして、納得できる不動産業者を見つけることが非常に大切となってきます。売却をするタイミングについて、大きく価格が変わることがあります。どういったことに注意をして売却をすれば良いのか、抑えておきたいポイントを詳しくご紹介いたします。

季節によって違う売却のタイミング

マンションを売るタイミングはいつでも同じというわけではありません。1年のうちでも季節によって大きく価格が変わることがあります。日本においては4月1日に年度が切り替わりますので、職場の異動や入退社、学校の新年度に合わせて、引っ越したり、新たにマンションを購入することを検討する人が多くなります。
マンションの売買に要する期間がおおよそ2、3カ月ほどかかることを見越して、1年のうちでもっともマンションの需要が高くなるのは、おおよそ12月から年度末の3月です。4月になると不動産の動きが鈍くなりますので、避けるようにしましょう。
売却のタイミングを逸してしまった場合、4月ほどではないものの、会社などで異動の時期である10月ごろも引っ越しを検討する人が多いため、8月から9月が売却をするのに適したタイミングだと言えます。

マンションの築年数による売却のタイミング

どんなに建築費をかけた物件であっても、マンションは完成した時をピークとして年数を経るにつれて、どんどん価値が下がっていきます。外国では、年数を経た方が良いとされるケースもありますが、日本では基本的に、マンションの資産価値は新築がもっとも高いとされ、その後は急激に資産価値が下がる一方です。
家には使われている材質によって「法定耐用年数」というものが決められており、金融機関における担保価値の評価基準となっています。軽量鉄骨造は19年、木造は22年、鉄骨造は34年です。
そのため耐用年数が近い、もしくは超えてしまうと価格が急激に下がります。そのため、家の売却はできるだけ早ければその分高い価格で売却ができます。築年数20年を超える前に売却をするのが良いでしょう。おおよその目安として、築年数15年で新築の価格の5~7割程度ですが、築年数20年を超えると半額以下の価格と考えられます。耐用年数を超えた物件は売却先が見つかりづらくなります。

税率によって変わる売却のタイミング

マンションの価値は築年数が浅ければ浅いほど高くなりますが、マンションを売却するタイミングには、価格だけでなく、課せられる税金も考慮することが大切です。
不動産の売買をして得られた利益は「譲渡所得」と呼ばれます。この譲渡所得には、所得税と住民税が課せられます。譲渡所得はその不動産をどのくらい保有していたかという期間によって、大きく税率が異なってきます。
保有をして期間が5年以下の場合は「短期譲渡」5年を超える場合には「長期譲渡」と呼ばれます。短期譲渡の場合は、所得税が約30パーセント、住民税が9パーセントかかります。一方、長期譲渡の場合、所得税が約15パーセント、住民税が5パーセントと、かなりの差があります。
高く売却ができたとしても、税金を差し引くと思うような利益が出なかったということもあります。築年数が5年経過した時点で売却に良いひとつのタイミングだと言えるでしょう。
築年数の計算方法は売却をした年の1月1日を基準としており、マンションの売却を行った日ではありません。そのためマンションを建築して5年経過したからすぐに売却ではなく、新しい年になって売却を行うよう、タイミングをはかることが必要です。

マイホーム特例を利用した売却タイミング

投資用の物件等、非居住用のマンションではなく、実際に住んでいるマンションを売却する場合には、築年数以外にも、いくつか税制上の優遇措置があります。優遇措置を上手に利用することで、タイミングを知ることができます。
まず挙げられるのは「マイホーム特例」と呼ばれる特別控除です。住んでいるマンションを売却する場合には、居住用財産という扱いになり、特別控除が適用になります。売却で得られた譲渡所得から3000万円が控除されることになります。つまり、売却金額が3000万円より少ない金額であれば、税金がかからないのです。
マイホーム特例が適用されるには、実際に自身が住んでいたマンションであることが原則ですが、転居や入院等で事情があり住んでいない時があっても「住まなくなった時」を基準としてから3年目の12月31日までに売却すれば対象です。さらに自分が住んでいたのではなく、マンションを賃貸に出していても対象となります。また、親族から相続をしたマンションの場合でも、相続をして3年目までに売却を行うことで特例の対象となることがあります。
居住用財産の場合は、短期譲渡、長期譲渡の目安となる5年だけではなく、築年数が10年を超えていると、さらに税率が低くなることがあります。10年を超える居住用財産は、売却益が3000万円を超えても6000万円以下の場合には、所得税は約10パーセント、住民税は4パーセントです。

マンションを住み替える際の売却タイミング

自身が住んでいるマンションを売却して、住み替えを検討している場合には、自分のタイミングに合わせることも必要となってきます。
新しく土地を購入したり、マンションを購入することで住み替える時は、売却のタイミングによっては、住み替える予定の家やマンションが建築中で、まだ完成していないこともあります。売却をしても住み替え先がないと、仮住まい先を新たに探す必要が生じます。完成するまでには仮住まいの賃貸料が発生します。また、引っ越し費用が何度もかかり、大きな出費になりかねません。また、そして住宅ローンが残っている状態で新しいマンションに住み替えをすると、二重ローンとなって大きな負担が生じることもあります。この場合には、住み替え先が完成する時期に売却のタイミングを取ることで、大きな出費を抑えることができます。

住宅ローンの残債による売却タイミング

住み替えを検討している場合、売却をするマンションの住宅ローンによっても、売却に適したタイミングが違ってくることがあります。住宅ローンが完済していれば、損失を考える必要がありませんので、譲渡利益がもっとも大きくなるタイミングで売却をすることが可能です。
ローンが完済しておらず、住み替え先のマンションも住宅ローンを希望している場合には、自己資金を使って現在のローンの一括返済を行います。もしくは、自己資金に加えて売却をした利益で返済をする必要が生じます。同一人物が住宅ローンを何件も抱えることは原則認められていないためです。
ローンが残っている場合には、どのくらい残債があるのか把握した上で、売却を行い、マンションの価格を確定させて購入計画を立てることが一般的だと言われています。資金計画をしっかりと立てた上で、売却のタイミングを計ることがおすすめです。

まとめ

マンションを売却する場合には、売却したいマンションの価値と、売却にかかる税金を考慮することが大切です。できるだけマンションを高く売却したい、さらに税金もできるだけ抑えたいという場合には、築10年から15年の間で売却をするのがおすすめのタイミングだと言えるでしょう。
短期的には、年度の変わり目や企業の異動時期に合わせることも大切です。また、住宅ローンが残っている場合は、自身の住み替えを検討しているときには、資金計画や住み替え先の都合に合わせるようにしましょう。

最後までお読みいただき有難うございました。

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