最新2025年版　福岡のマンションで資産価値が落ちにくい物件の特徴は？|福岡のマンション売却・買取ならリーガル不動産

2022年3月に掲載の「福岡のマンションで資産価値が落ちにくい物件の特徴は？」を加筆修正しました。

2025年現在、円安や物価高、令和の米騒動など不景気なニュースが多い日本ですが、福岡県にある２つの政令指定都市を見てみると、福岡市は天神ビッグバンや博多コネクティッドで発展を続けており、北九州市では2024（令和6）年における社会動態（転入・転出に伴う人口の増減）がプラス492人で、60年ぶりに転入が超過となり政令指定都市の中で福岡はまだまだ活気があると言えます。また、福岡市・北九州市以外の地域も移住先や観光地として国内のみならず海外からも注目を集めています。
そんな福岡におけるマンションの資産価値は、どのように捉えたら良いのでしょうか。ここでは、福岡のマンションが人気を集めている理由や、売却をする場合の狙い目ついて詳しく解説します。

マンションの資産価値に影響しやすい因子とは？

マンションの資産価値を考える場合、影響を受けるのはどういった要因が考えられるのでしょうか。以下の3つの視点から、マンションの資産価値について見ていきましょう。

立地条件

不動産の資産価値を決める、最も大きな要因は立地だと言われています。しかしマンションが建てられている立地そのものは変えることができません。
一般的にマンションは、新築で購入したその時から建物本体の価格は下がり始めます。しかし、マンションの資産価値は土地と建物の両方を見て査定されます。多くの人が住みたいと思う、条件が良い立地にあるマンションであれば、築年数が経っていて建物に資産価値が無いとしても、土地の方は資産価値が目減りすることがなくマンションを高く売却することが可能です。
具体的な例を挙げると、東京都心部に建てられているマンションは、築50年以上経過していても需要が高く、人気が衰えることがありません。 「立地条件が良い」というのは、さらに5つのポイントで細分化することができます。

・最寄り駅へのアクセスが良い
マンションを選ぶ上で、駅からの距離は重要です。駅からの距離が近ければ近いほど価値が高くなります。

・交通のアクセスが良い
複数路線や複数の会社が乗り入れている至便性が高い駅や、最寄り駅が主要ターミナル駅や都心部まで1本で行ける駅、そして都心部まで乗り入れている始発駅の場合も条件が良いとみなされます。

・ロケーションが良い
すぐ近くに、暮らしに便利なショッピングセンターやスーパー、商店街、飲食店などの商業施設が点在していて、人が集まるロケーションは暮らしたいと考えている人が多いため需要が高いといえます。また、学校や病院、公共施設などが多く集まっているロケーションは都市計画により形成されており、ファミリー世帯から高齢世帯まで幅広い世代に人気があるため、資産価値が落ちにくい傾向にあります。

・景観が良い
都心のウォーターフロントや総合公園のすぐそばの上層階で、部屋からの眺めが良いロケーションであれば、立地にプラスして景観面においての魅力が高く、その分が資産価値に上乗せされます。

・タウンセキュリティが導入されている
2024年頃から日本全国で大問題になっている闇バイトなどによる強盗犯罪は、自宅を施錠しているだけでは我が身は守れない時代に突入してしまったと、人々を脅かしました。このような時代、毎月お金を支払ってでも安全を買い、安心して毎日の生活を送りたいと思う人は多くいらっしゃいますので、タウンセキュリティは魅力のひとつといえます。

築年数

分譲マンションの場合、売却をする時にはその時点での築年数が大きなポイントとなります。一般的には、マンションは新築で購入をした直後から価値が下がっていき、20年を境として緩やかに下がっていきます。
同じ立地であれば、築年数が新しいほど価値が高いです。特に築5年以内の物件は、設備などもまだ充分に新しいため、ほぼ新築と同じくらいの価格で売り出すことも可能と言えるでしょう。

　

建物自体の魅力

マンションの建物自体に魅力がある物件であれば、資産価値は下がりにくくなります。

地震や浸水などの自然災害に対する備えが整っていたり、公共上下水道、高速インターネットなど生活インフラがしっかりしていたり、宅配ボックスやゲストルーム、ゲスト用パーキング、ライブラリーなど共用設備のグレードが高いマンションも条件が良いとされます。また、万全のセキュリティ体制が整っている安全面に配慮されたマンションも売却時には強みになり、資産価値に影響してきます。

福岡のマンションで資産価値が下がりにくい物件の特徴

福岡で資産価値が下がりにくい物件は、九州最大の都市である天神エリア・博多駅周辺エリアへ乗り換え無しで直通の電車1本でアクセスでき、なおかつ駅から徒歩10分圏内に位置するマンションです。
博多駅に乗り入れる路線は福岡市営地下鉄の空港線と七隈線、JR鹿児島本線、福北ゆたか線、新幹線の博多南線があります。このうち、福岡市に駅がある市営地下鉄の各駅、JRの福工大前駅から南福岡駅の間で、博多駅に近いほど条件が良いとされています。
天神エリアに乗り入れる電車は福岡市営地下鉄の空港線と七隈線、西鉄天神大牟田線があります。こちらも同様に福岡市に駅がある市営地下鉄の各駅、西鉄天神大牟田線の福岡（天神）駅から桜並木駅の各駅で、天神に近いほど条件が良いとされます。
JR博多駅や地下鉄天神駅、西鉄福岡（天神）駅に電車1本でアクセスでき、駅から徒歩10分圏内に位置する福岡市内のマンショはン資産価値下がりにくいどころか、資産価値は高まっている傾向があります。

　　

福岡で資産価値が高まっているエリアの特徴

福岡において資産価値が高いと注目されているエリアには、いくつか特徴があります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

・福岡市の都心部に立地
福岡の中古マンションで人気が高いのが、九州最大の商業エリアである、天神から博多駅エリア及びその周辺に立地している物件です。

・ブランド力があるエリア
天神からほど近い場所にある赤坂から大濠公園周辺のエリアは、昔から高級住宅地として知られています。その隣の唐人町エリアや早良区の藤崎エリアには神社仏閣や古くからある商店や商店街が立ち並び、地下鉄も走る都心ですが幹線道路から1本入ると落ち着いた雰囲気の住居地域が広がっていて人気の高いエリアになります。
唐人町と藤崎に挟まれた西新エリアには商業施設と古くからの商店が混在し、修猷館高校や西南大学などの教育施設や総合病院も立地していることから、若者から高齢者まで幅広い世代に人気の高いエリアです。西新から北西方向に進むと百道浜エリアが広がります。1989年のアジア太平洋博覧会（よかトピア）開催のため、埋め立て、整備されたエリアで、放送局や、博物館、福岡タワーが立地しています。また、百道浜の隣の地行浜エリアには福岡ドーム、ヒルトンホテルや中国と韓国の領事館などが立地しています。百道浜～地行浜エリアはバス路線しかなく、鉄道では最寄りの西新駅・唐人町駅まで徒歩20～30分かかり、決して交通の便が良いとは言えませんが、よかトピアの閉会後から今日まで、特に百道浜は高級住宅街として知られています。

・再開発されたエリア
大濠公園から南に進むと六本松エリアが広がります。2018年に九州大学六本松キャンパス跡地に、全国で初めて高裁・地裁・家裁・簡裁の4つの裁判所が集約された合同庁舎が建設されたことから街が整備されました。また、六本松駅は地下鉄七隈線の駅ですが、2023年に七隈線が博多駅まで延伸開業されたことにより資産価値も伸びてきています。
福岡市東区の千早や香椎近辺は、近年の都市再開発によって大型ショッピングモールや飲食店などが増加したことで注目されているエリアです。千早駅にはJRと西鉄が乗り入れ、JR千早駅から博多駅までは約10分、西鉄千早駅から貝塚駅を経由して地下鉄天神駅までは約20分～30分と交通のアクセスの良さも資産価値を押し上げている理由の一つです。

・再開発が進んでいくエリア
福岡市東区の九州大学箱崎キャンパス跡地の再開発は住友商事連合が担うことに決定しました。これから新たな街づくりが始まることにともない、JR鹿児島本線の新駅が2027年に箱崎駅と千早駅の間に開業されることが発表されています。今後、再開発が進むにつれ、資産価値がどのように変化していくのか注目されているエリアといえます。

・2025年春現在、福岡県では築10年の物件でも新築時より価値が上昇傾向のエリアがある
一般的にマンションは築5年を過ぎると資産価値が減っていき、築10年を経過すると、かなり再販価格は落ちる傾向にあります。 しかし、福岡市内の人気エリアに立地する中古マンションは需要が非常に高く、築10年を経過しても価格が落ちず、逆に、再販価格が新築時より高い物件も出てきています。

　

福岡のマンション売却が狙い目な理由

福岡において、マンションを売却するのが狙い目とされる理由にはどのようなものがあるのでしょうか。詳しく解説します。

地価の上昇

福岡ならではの売却の狙い目のポイントのひとつが、地価の上昇です。福岡は地価が年々上昇しています。コロナ禍で一度伸び率が落ち着いたとみられていましたが、再び上昇をしています。しかしながら不動産の売り時、買い時というのは一概には言えず、断定できるものではありません。2025年春現在、トランプ関税の影響で、株価の乱高下が起こっています。地価が上昇しているとはいえ、株と同様に売り時と買い時の判断はプロに相談しつつ、慎重に検討した方が良さそうです。

　

人口の増加

日本では、少子高齢化によってほとんどの場所で人口が減少し続けています。しかし、福岡市では人口が増加し続けており、中でも「労働人口」と呼ばれる働き盛りの世代が多いことが特徴です。働いている人が多いと、それだけ街に活気がもたらされます。また、人が集まってくるのでマンションのニーズも高くなります。そのため福岡市やその近郊では中古マンションの売買が活況だと言えるのです。

都心と田舎の線引き

東京や大阪などの大都市と比べ、福岡県は都心から数キロメートル離れると田園風景や、海や山など豊かな自然が見られます。コロナ禍よりテレワークや移住が注目を集めていますが、天神や博多駅周辺から、電車や車を利用すると数十分で行ける那珂川市や糸島市なども注目を集めているエリアといえます。

交通の利便性

福岡はＪＲ、私鉄、地下鉄の路線図がとてもシンプルで、交通網が比較的コンパクトにまとまっているのが特徴です。そして、福岡市の場合は鉄道、地下鉄だけでなく、バス路線が非常に充実しており、市民の足として定着しています。そのためどこに住んでいても、都心部へのアクセスが容易です。
また、九州の玄関口である福岡空港は、博多駅から地下鉄で5分と、世界的に見ても特に都心へのアクセスが良い空港だと言われています。国内路線だけではなく、アジアを中心に国際線も充実しています。交通の利便性が高いことも福岡でのマンション売却に適している要因になります。

まとめ

福岡市及びその近郊では中古マンション市場はとても活発に動いています。更に福岡市では地価の上昇率が高い上に、人口も増え続けているため、今後もさらなる発展が見込まれています。福岡においてマンション売却を考えている場合には、資産価値をしっかり把握してから行いましょう。

最後までお読みいただき有難うございました。

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