マンションを売却する流れを徹底解説！マンション売却で必要になる手続きについてわかりやすく解説しています|福岡のマンション売却・買取ならリーガル不動産販売

マンションを売りたいと考えている方にとって、まずどのような手続きが必要なのか、どのような流れで進んでいくのかわからずに困っている方も多いのではないでしょうか。 本記事では、マンションを売却する場合の流れについて、わかりやすく解説しています。 ぜひ売却前に一読されて、ご参考にしてください。

マンションの売却期間はどのくらいかかる？

まず、マンション売却の流れを説明する前に、マンションの売却を開始して完了するまでどのくらいの期間がかかるのでしょうか。
売却までの期間をマンションの売り出しから買い手の方が成約となるまでと考えるとおよそ4ヶ月間かかると言われています。 ただ、物件によっては条件が良いために成約まで2ヶ月とかからずに売れるというケースもあります。 この場合、築年数が浅い物件であること、また駅近物件といった立地条件の良い物件は交通の利便性が高いことから人気で、すぐに買い手がつくことが多いです。ただし、条件が良いからといって、あまり価格を高くするといつまでも買い手がつかない事もありえますので注意が必要です。

マンション売却の流れ

ではここで、マンション売却の流れをご紹介しましょう。 まず売り出し前の段階として①売却の準備②査定③不動産会社との媒介契約の流れで進んでいきます。
次に④売り出し開始⑤購入希望者の内覧⑥売買契約が行われ、売買契約が交わされて売却後は⑦決済とマンションの引き渡し⑧確定申告と納税の流れで進んでいきます。
それでは、ここでさらに詳しく売却の流れをステップ別に段階を踏んでみていきましょう。

1.情報収集して売却の準備

まず、マンションを売却する前には事前に売却の準備を整えておく必要があります。 ここで必要となるのが、①売却予定のマンションのローン残債がいくらか確認すること、②マンション売却に必要となる書類を集めて準備しておくこと、③マンションの売却相場を調査することです。

①ローン残債がいくらか確認

これは、ローン残債は、基本的に融資元となる金融機関から毎年送付されてくる残高証明書を見れば確認することができます。 もし残高証明書が手元にないという場合は、金融機関に出向いて借入金の残高証明書をお願いすれば受け取ることができます。 なぜローン残債を確認する必要があるかというと、ローンの残債が売却金額で賄うことができないとマンションを売却することができなくなっています。 そのため、不動産会社とコンタクトを取る前にローン残債を調べておくと、スムーズな売却が可能になります。

②マンション売却に必要となる書類を集めて準備する

ここで紹介する書類は、マンションの管理規約やマンションの権利証などで、購入した際に受け取って保管している書類は事前に集めてすぐに手元に用意できる状態にしておきましょう。

③売却相場を調べる

必ず調べなければならないわけではありませんが、マンションの売却相場を知っておくと不動産会社のマンション査定額が適正かどうかの判断にもつながるので便利です。 できるだけ相場以上の金額で売りたいと考えている方は調べておくと良いです。 マンションの売却相場は、国土交通省の「土地総合情報システム」などのサイトで簡単に調べることができます。

2.マンションの査定を依頼

準備が整ったら不動産といよいよコンタクトを取ります。 マンションを売却する際は一つの不動産会社に絞り込むのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。 マンション売却に役立つ不動産の一括査定サイトを利用すると複数の不動産会社に査定をまとめて一度に依頼することができるので大変便利です。 また、一括査定サイトは、査定金額の比較もしやすいのでおすすめします。
ちなみに、不動産会社が行う査定には2通りあり、「訪問査定」と呼ばれるものと「机上査定」と呼ばれるものがあるのです。 「机上査定」は訪問することなく、過去の取引事例を軸として査定額を出す方法になります。 一方で、「訪問査定」は、現地に行って物件も見たうえで査定を行うものです。 物件の状態、周辺の環境などをすべて加味したうえで、厳密な査定をしてもらえるという意味では「机上査定」よりも時間は要しますが、「訪問査定」をされることをおすすめします。

3.不動産会社との媒介契約

売却活動を行うために不動産会社と媒介契約を締結しましょう。 媒介契約によって不動産会社が仲介役となって売却活動をしてもらえます。 売却に関する条件をすり合わせることや不動産会社への仲介手数料などについてこの時点で細かく決定していくのです。 不動産会社との契約は複数の不動産会社に仲介してもらうことができます。 複数の不動産会社と契約することで、それだけ購入希望者を多く確保することに成功する確率が格段に上がるためです。

4.マンションの売り出し開始

不動産会社と媒介契約をすることで、いよいよ売却活動が開始されることになります。 ちなみに、この時にマンションの売り出し価格を決めるのは、不動産会社ではありません。 あくまで不動産会社は仲介ですので、売り出し価格は売主に任されています。 査定額をもとにしてどのくらいの価格で売るか検討していきましょう。
ちなみに、どの位で売り出せば良いかわからない方も多いでしょう。 このような時も不動産会社の方と相談して適正な価格を決めることができるので安心です。 価格が決まれば、不動産会社がチラシなりインターネットサイトなどの広告で物件を紹介していき、販売が開始されます。

5.購入希望者の内覧

広告などを見て物件に関心を持った購入希望者が出てきたら、内覧の対応が必要になります。 内覧は、実際に物件の中を見てもらう機会になりますので、事前にきれいに掃除などをしておくと良いでしょう。 特に玄関や水回りは汚れが目立ちやすいのできれいにしておくと良いです。 また、購入希望者からはあらゆる質問や問い合わせを受ける可能性がありますので、ある程度答えられるようにしておくと良いでしょう。
購入希望者の中に、値下げ交渉など条件の交渉をされる方が多くいらっしゃいます。 確かに、買い手にとってはできるだけ安い値段で購入したいのは当然のことです。 値下げ交渉されるということも前提に考えておくことをおすすめします。

6.売買契約

値下げなど条件交渉が終わり、購入希望者がいざ購入することになったらマンションの売買契約を結ぶことになります。 この際は、売り主と買主、不動産会社が集まって契約書を読み合わせることや重要事項の説明をすべて受けたうえで、契約書に署名・捺印、手付金の交付をすることで売買契約が締結されます。

7.決済とマンションの引き渡し

売買契約が終わったら、決済と引き渡しが行われます。 基本的に決済当日と引き渡し日は同日に行われることがほとんどです。 これはマンションに限った話ではないので、きっとご存知の方も多いのではないでしょうか。 もし決済の時点で住宅ローンが残っていれば、この時に融資先の金融機関に住宅ローンの一括返済を実施します。
さらには司法書士を介して売却の際に必要な抵当権抹消登記の手続きを行います。 決済後は、鍵と書類を合わせ実際にマンションの引き渡しが行われます。

8.確定申告と納税

マンションを引き渡ししたらこれで売却が完了したと安心される方が多いですが、実はこの先にもまだ引き続き行わなければならないことがあります。 それは、確定申告です。 マンションを売却した、翌年の2月16日～3月15日の間で確定申告を行わなければなりません。 （ただし年度によってスケジュールがずれる可能性もあるので税務署で確認すること）
通常、マンションを売却して利益が出た場合はその分の譲渡所得税（住民税・所得税・復興特別税）が発生するため、確定申告を済ませて納税しなければならないのです。 一方、万が一マンションを売って利益ではなく損失が出た場合も、翌年に損失を繰り越せる特例が使えることがあるのですが、その特例を利用するには確定申告をしなければなりません。 つまり、利益が出ても損失が出ても、必ずマンションを売却した際は、確定申告を行うように気を付けましょう。 申告を怠ると利益=譲渡益が出た場合は、延滞税や無申告税、重加算税が課せられることがありますので注意しましょう。
確定申告は、税務署で必要書類を用意して手続きを行うこともできますが、近年は混み合うことも考えられるためオンラインで確定申告をすることも可能です。 確定申告をして納税すればこれでマンション売却は完了となります。

売り主はどのタイミングで引越しを行うのか

売り主の方は、売買契約が締結された時点で、新居への引越しに取り掛からなければなりません。 すぐに引っ越す必要はありませんが、引渡し日までには必ず新居に引っ越すように準備しておきましょう。 引越しの1ヶ月前には引越し業者を手配し、準備をしておくと良いでしょう。 また、駐車場の解約もこの時期に実施するのがおすすめです。
また、小中学生のお子様のいらっしゃる場合は、学校の転校手続きも忘れずに行いましょう。 引越しの半月前には、電話や郵便物転送の手配を行うことや役所への転出届、ガス・電気・水道会社へ届け出を行います。 そして引越し当日は、電気やガス、水道を閉栓・開栓をして、住所変更の手続きや各種届け出などを行い、関係者立ち会いのもと引き渡しという形になります。

マンションの売却スケジュールは計画的に

マンションの売却を検討したら、できるだけ早めに事前準備を整えて売却活動を進めていくことをおすすめします。 既述の通りですが、契約までには平均して4ヶ月くらいの期間を要するのです。
また、引渡しを含めると半年ほど時間がかかることが想定されます。 マンション売却に時間（余裕）がないと、無理な値下げ交渉に応じてしまいがちです。 時間的に余裕があることで、無理な値下げ交渉をされても別の購入希望者を待つことができますが、時間に余裕がないとすぐ値下げに応じてしまう可能性が高いので気を付けるべきです。 できれば引渡しを検討している日の半年以上前から売りに出すことをおすすめします。 マンションの売却スケジュールはしっかり余裕を持つことがポイントです。

まとめ

いかがでしたか。 マンション売却の際は、4ヶ月から6ヶ月の間にやらなければならないことがこれほどたくさんあります。 売却をスムーズに進めていくためには、今回ご紹介した一連の流れをチェックして、ひとつひとつ余裕を持ってこなしていくようにしましょう。 また、売却は余裕を持って活動を始めること、そして複数の不動産会社と媒介契約されることで納得のいく売却ができることでしょう。

最後までお読みいただき有難うございました。