不動産を突然相続することになったら！不動産相続に関する手続き方法等を判りやすく解説しております

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不動産を突然相続することになったら！不動産相続に関する手続き方法等を判りやすく解説しております

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不動産を突然相続することになったら！不動産相続に関する手続き方法等を判りやすく解説しております

2022.09.17

ある日突然、不動産を相続することになったら・・・突然のことで何から手を付けたらよいのか迷われる事も多いと思います。こちらのページでは不動産の相続に関する手続き方法等を判りやすく解説しております。

1.相続した親の家を売却するためにやるべき「相続登記」
2.相続の発生・遺言書の有無の確認
3.相続人の調査・確定
4.相続財産の調査・確定
5.遺産分割協議
6.遺産分割協議書の作成
7.相続登記の申請
8.相続した不動産を売却した場合の税金
9.リーガル不動産株式会社の相続不動産の売却経験とメリット

1.相続した親の家を売却するためにやるべき「相続登記」

相続した不動産を売却するためには、まず「相続登記」をすることが必要です。相続登記とは、不動産の名義を、故人から相続人へ変更する手続きのことをいいます。

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2.相続の発生・遺言書の有無の確認

相続は、どなたかが亡くなられることにより発生します。亡くなられた故人の事を「被相続人」と呼びます。相続が発生した場合に、まず始めに行わなければならないのは、遺言書の有無の確認をすることです。遺言書が有る場合と無い場合とでは、相続手続きが異なってきます。また、相続人全員で遺産分割協議を終えたあとに遺言書が見つかると、遺産分割協議をもう一度やり直さなければならない場合もあります。事前に遺言の有無を確認できている場合は良いですが、一般的には、自宅で保管している場合、日常利用していた机やタンスの中など、金庫や貸金庫に預けている場合には、その中に保管されていることが考えられます。また、亡くなられた方が、公正証書遺言(公証役場で公証人に作成してもらう遺言)を作成していた場合、日本公証人連合会の遺言書検索システムを利用することができ、相続人等の利害関係人であれば、公証役場で遺言書の有無について確認してもらうことができます。遺言書が見つかっても、すぐに開封してはいけません。遺言書がある場合には、家庭裁判所で遺言書の「検認」という手続きを受けなくてはなりません。この「検認」の手続きは、相続人全員に遺言書の存在と内容を知らせるとともに、遺言書の偽造や変造を防止するためのものです。検認をしないと相続登記や預金通帳等の相続手続きが行えません。なお、見つかった遺言書が公正証書遺言の場合、検認の手続きは不要です。いずれのケースにおいても、遺言書の有無はしっかりと確認しましょう。

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3.相続人の調査・確定

遺言書がある場合には、遺言の内容に従って相続手続きを行いますが、遺言書がない場合、不動産の相続登記の手続きを行うには、誰が相続人となるのかを調べるために、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本を取得し、親、兄弟姉妹、子、認知している子、養子など親族関係となる人をすべて洗い出し、相続人を確定させます。この民法で定められた相続人のことを法定相続人といいます。相続人の範囲や法定相続分は、次のとおり定められています。

相続人の範囲

・死亡した人の配偶者は常に相続人となり、配偶者以外の人は、次の順序で配偶者と一緒に相続人になります。第1順位・死亡した人の子供・被相続人の死亡よりも先に、相続人となるべき人が①死亡②相続欠格③廃除されていた場合、相続人の子が法定相続人になります。・例えば、第一順位の子が先に死んでいたなら、孫が相続人になります。・第3順位の兄弟姉妹が先に死んでいたなら、甥や姪が相続人になります。その子供が既に死亡しているときは、その子供の直系卑属(子供や孫など)が相続人となります。・子供も孫もいるときは、死亡した人により近い世代である子供の方を優先します。第2順位・死亡した人の直系尊属(父母や祖父母など) ・父母も祖父母もいるときは、死亡した人により近い世代である父母の方を優先します。・第2順位の人は、第1順位の人がいないとき相続人になります。第二順位の親には代襲相続はありません。第3順位・死亡した人の兄弟姉妹・その兄弟姉妹が既に死亡しているときは、その人の子供が相続人となります。・第3順位の人は、第1順位の人も第2順位の人もいないとき相続人になります。・なお、相続を放棄した人は初めから相続人でなかったものとされます。また、内縁関係の人は、相続人に含まれません。法定相続分は、次の通りです。・子供や兄弟姉妹がそれぞれ2人以上いるときは、原則として均等に分けます。・配偶者と子供が相続人である場合は、配偶者2分の1、子供2分の1 ・配偶者と直系尊属（父母や祖父母）が相続人である場合は、配偶者3分の2、直系尊属3分の1 ・配偶者と兄弟姉妹が相続人である場合は、配偶者4分の3、兄弟姉妹4分の1 民法に定める法定相続分は、相続人の間で遺産分割の合意ができなかったときの遺産の取り分であり、必ずこの相続分で遺産の分割をしなければならないわけではありません。

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4.相続財産の調査・確定

法定相続人の確定と並行して、相続財産を調べます。相続財産には不動産以外のものも含んで計算する必要があります。一般的にプラス財産と言われるものが預貯金、不動産、株式などの有価証券、ゴルフ会員権、宝石、貴金属などです。逆にマイナスの財産は、住宅ローン、カードローンなどの借金、未払いの税金などです。自宅や取引先等、どのような財産があるか調べましょう。プラスの財産からマイナスの財産と葬儀費用を差し引いた金額に対して、相続税が発生します。相続手続に入る前に「故人の遺産がどのくらいあるのか」を調べるのは重要です。相続財産を調査することによって・相続税がどのくらいかかるのかを把握できる・相続税の申告を漏れなく行うことができる（申告漏れの場合、追徴課税の対象になります。）・スムーズに正確な遺産分割協議ができる（万が一、遺産のリストに漏れがあると遺産分割のやり直しが必要になる場合もあります。）・債務が多い時は、※相続放棄の申し立てが必要かどうか早期に判断できる。（相続放棄は原則として被相続人が亡くなってから３か月以内に裁判所に申し立てて行わなければなりません。）・どんな相続手続が必要かわかり、速やかに相続手続を終えられる等のメリットがあります。同居していたとしても、遺産のすべてを正確に把握しきれていないものです。徹底的に調査してどんな遺産があるか確認しましょう。また以下のものは相続財産には含まれません。 ①死亡退職金死亡退職金の目的は、退職者と一緒に生活していた人の暮らしを安定させるものであり、遺産分割になじまないからです。 ②遺族年金遺族に支払われるものです。 ③生命保険金請求権受取人が故人以外の人になっている場合、相続財産には含まれません。 ④一身専属権（扶養請求権、生活保護受給権、国家資格など） ⑤使用貸借権タダで借りられる権利は相続できません。 ⑥仏壇、位牌、墓地、墓石などの祭祀財産 ⑦香典、弔慰金、葬儀費用 ※相続放棄について相続が開始すると、相続人は財産も借金もすべて亡くなった方から引き継ぎます。しかし、どんなに借金が多くても相続しなければならないとなると、相続人にとっては大きな負担になります。そこで法律上、相続が開始したことを知った時及び自分が相続人になったことを知った時から３か月以内であれば、家庭裁判所に相続放棄の申述をすることによって、はじめから相続人ではなかったことにしてもらえます。相続放棄の申述が認められると、借金はすべて相続しないですみます。ただし、相続放棄をすると、不動産や預金などの相続財産が、他にあれば、それらもすべて相続することができなくなるので注意が必要です。財産は相続して、借金だけ相続放棄するということはできません。相続放棄をする前に、相続財産をよく調査して本当に財産よりも借金のほうが多いか調る必要があります。尚、第一順位の相続人（子供）が相続放棄すると第二順位の相続人（親）へ相続権が移り、第二順位の相続人（親）がいなければ、第三順位の相続人（兄弟姉妹）へ相続権が移ります。トラブルにならないように、相続放棄をする際には、その事を、他の相続人に伝える必要があります。通常、多額の借金の相続の場合、相続人となるすべての人が相続放棄の手続きをすることになります。万一、相続開始から３か月過ぎてしまったても、相続人が全く借金があることを知ることができない等の特別の事情がある場合には、裁判所が相続放棄の申述を受け入れてくれることがあります。期限を過ぎていてもあきらめずに相続放棄の申し立てをしましょう。

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5.遺産分割協議

法定相続人と相続財産が確定したら、遺産分割協議に入ります。誰がどの財産をどれだけ相続するのか、相続人全員で協議を行います。相続人に未成年者がいる場合には特別代理人を、行方不明者がいる場合には、相続財産管理人をそれぞれ選任する必要があります。相続人の間で争いが起きないように、また相続人に公平に遺産を分配するため、法律では法定相続分が定められていますが、必ずこのルールに従って相続しなければならないわけではなりません。相続人全員の合意があれば、遺産をどのように分割しても構いません。この具体的な遺産の分け方を相続人全員の話し合いで決めることを遺産分割協議と言います。また、この協議は、後にご説明する「遺産分割協議書」に相続人全員の署名捺印があれば、必ずしも直接会って決める必要はありません。この遺産分割では、相続人が何人もいる場合、土地や建物などの分割しにくい遺産をどのように公平に分けていくかということがポイントになります。不動産における遺産分割方法としては、以下3つの方法が一般的です。

1.現物分割

・不動産をそのまま相続人の一人が取得する方法・土地と建物は子供に、預金は妻にというように、個々の遺産をそのまま分割していくことを、現物分割といいます。・現物分割は、手続きも簡単で、遺産をそのまま残せるというメリットがありますが、遺産を公平に分けるのが難しいというデメリットがあります。

2.代償分割

・不動産を1人が取得するが、他の相続人に対し相応の金額を支払う方法・土地と建物を長男が取得する代わりに、長男は次男に1000万円支払うというように、ある相続人が遺産を多く取得する代わりに、別の相続人にお金を払うという方法を代償分割といいます。代償分割は、遺産を細分化せずにそのまま残せると同時に、遺産を公平に分けることができます。ただし、金銭を支払う相続人に支払い能力がないと実現が難しいです。

3.換価分割

・不動産を売却し、売却代金を相続人で分割する方法・換価分割は、土地を5000万で売却して、妻が2500万円を、長男と次男が1250万円ずつ取得するというように、遺産を売って、その代金を分配するという方法をいいます。・遺産を公平に分割することができますが、現物を処分しなければならず、また、売却に手間と費用と譲渡所得税等の税金がかかるというデメリットもあります。以上のように、３つの方法をどのようにうまく組み合わせていくかが、遺産分割のポイントになります。

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6.遺産分割協議書の作成

遺産分割内容が確定したら、 ①協議内容を明確にするため ②後で争いがおこらいないようにするため ③相続登記手続き、名義変更手続きや相続税の申告に使用するため遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名・押印をします。 ※遺産分割協議における注意点遺産分割協議は裁判外での話し合いの場となるため、法的な縛りはありません。また、期限はないためじっくりと話し合いを進めることができます。一方、法的な縛りがない分、強制力が働かないということが考えられます。遺産分割協議は、最終的に相続人全員が署名捺印をする必要があるため、どうしても、まとまらない場合には、家庭裁判所において遺産分割調停を申立てる必要があることもでてきます。

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7.相続登記の申請

これらの流れを経て、相続不動産の相続登記を行います。不動産を相続した場合、被相続人の名義だったものを、相続人の名義に変更する必要があります。相続登記の手続きは、自分で行うこともできますが、登記のプロである司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼する場合、「登記申請書」を作成してもらえるだけでなく、印鑑証明書以外は代理で取得してもらえます。自分で相続登記手続きを行う場合には、必要書類を集めるのも大変ですが、「登記申請書」の作成に時間がかかります。また相続人が複数いる場合、複数の人で所有する「共有名義」については慎重に検討しましょう。不動産は共有名義にしておくことも可能ですが、売却を前提としている場合は、あまりよく考えずに共有名義にしてしまうと、後々煩雑で面倒なことになる場合もあるので、あまりおすすめできません。共有名義の不動産を売却するときには、全員が売却に同意し、契約書に署名押印する必要があります。売買の手続きは、共有者のうちの一人に委任することもできますが、手続きが煩雑になります。また、状況の変化で売却に反対する人が出た場合には、売却できなくなってしまうデメリットも発生します。さらには、相続人が亡くなって次の代がさらに相続すると、関係者がどんどん増えて手続きが不可能に近くなってしまうこともあります。そのため、相続した親の家をすぐに売却する場合には、便利なのが、前項で説明した「換価分割（かんかぶんかつ）」です。「換価分割」とは、代表者一人の名義に相続登記し、売却してから他の相続人と売却代金を分ける方法です。代表者一人の名義にするので、売却の手続きがシンプルで進めやすくなります。そして、そのままでは分けにくい不動産を、現金に変えて相続人全員に公平に分けることができます。「換価分割」は手続きの便宜上、いったん代表者の名義に変更するだけなので、代表者だけに相続税がかかるわけではありませんし、他の相続人と分けるときに贈与にはなりません。ただし、遺産分割協議書には、換価分割にすることを明記する必要があります。 ※相続登記は早めに行いましょう相続不動産をすぐに売却する予定がない場合でも、なるべく早い時期に相続登記を行うようにしたほうが良いです。相続登記は、いつまでに手続きしなければいけないという期限はありません。そのため、被相続人の死後、つい土地や建物の名義を被相続人のままにしてしまうこともあります。しかし相続登記によって名義を変更していなければ、様々なデメリットが生まれます。相続登記を放置しておくと、将来的に相続人の一人が亡くなると、その配偶者や子息といった家族が相続の権利を引き継ぐ為、相続人がどんどん増えていき、なかには相続人の連絡先もわからすに連絡がとれなかたり、同意をもらえなかったりして、相続登記ができないといったケースもでてきます。その場合、不動産を売却したくても売却できなくなってしまいますし、担保にしてお金を借りることもできません。すぐに売却する予定がなくても、相続登記だけは行うようにしましょう。 ※相続不動産の放置また、空き住戸の管理が難しいから、家具等の処分が面倒くさいからと放置しておくことは賢明ではありません。なぜならその間も固定資産税はかかりますし、戸建てなら傷みがでてきますし、マンションでも同様にその価値は下がってしまいます。どなたか居住する予定がなければ、相続した不動産は早めに売却することが良いでしょう。

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8.相続した不動産を売却した場合の税金

不動産を売却したときの譲渡所得に課税されます。不動産を売却したときの譲渡所得に課税されます。売却する不動産に譲渡益が発生した場合は譲渡所得税が課税されます。 (不動産を売却しても譲渡益がでなければ譲渡所得税は課税されません) 譲渡所得は、土地や建物を売った金額から、その必要経費としての不動産の取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。譲渡益（譲渡所得）＝売却代金－（取得費+譲渡費用）買ったときの費用が取得費、売ったときの費用が譲渡費用になります。取得費とは購入代金・仲介手数料・不動産取得税・登録免許税・購入後の設備費や改良費などです。譲渡費用とは仲介手数料・広告費・抵当権抹消登記費用などです。つまり不動産が買ったときより値上がりしていれば売って得したことになり、譲渡所得がおおむねプラスになりますが、値下がりしていると売って損をする「売却損」が出ることになります。注意したいのは、売却益＝売却金額（売った金額）そのものではないということです。譲渡所得はあくまで利益なので、その不動産を購入したり、売却したときの費用を売却金額から差し引く必要があります。費用の中にはその不動産を購入したときの金額も含まれます。なお、取得費のうち建物の購入代金や建築費については、築年数に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。不動産を売却したときには、手に入れた利益（売却益）が「譲渡所得」として課税の対象になります。譲渡所得には所得税と住民税が課税されます。また、所有期間5年以下か5年超かで税率が変わります。 (不動産を売却したときの譲渡所得も所得の一種なので、所得税と住民税の対象になります。) 譲渡所得に対する税額を計算する場合の税率は、売却した年の1月1日現在でその不動産を所有していた期間によって以下のように分類します。
※2013年から2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1％が加算されます。短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合） 39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）長期譲渡所得（所有期間が5年超の場合） 20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）長期譲渡所得（所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例）譲渡所得6000万円以下の部分： 14.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％＋住民税4％）譲渡所得6000万円超の部分： 20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）所有期間は売却した年の1月1日現在で決まります。例えば売却価格（収入金額）が5000万円、取得費が4400万円、譲渡費用が200万円とすると、譲渡所得は「5000万円－4400万円－200万円」で400万円が譲渡所得です。この譲渡所得にかかる所得税と住民税は、所有期間により以下の金額になります。所有期間5年以下 400万円×39.63％＝158万5200円（所得税122万5200円＋住民税36万円）所有期間5年超 400万円×20.315％＝81万2600円（所得税61万2600円＋住民税20万円）所有期間10年超（軽減税率の特例を受ける場合） 400万円×14.21％＝56万8400円（所得税40万8400円＋住民税16万円）
このように所有期間によって税額に大きな差が出るので、不動産を売却する際は所有期間の確認が必要です。特に「売却（譲渡）した年の1月1日現在」でカウントされる点に注意する必要があります。仮にある年の4月1日に購入した家を、5年後の5月10日に売った場合、売った年の1月1日現在ではまだ所有期間が5年未満なので短期譲渡所得となり、税負担が重くなってしまいます。 ※相続不動産を売却する場合は、原則として被相続人が取得した日（所有期間）および取得費を引き継ぎますので、相続した直後に不動産を売却した場合でも短期譲渡に該当するわけではなく、被相続人が当該不動産を取得した日からの所有期間となります。また、被相続人が取得してから相当期間経過している等の理由により取得費が不明の場合には、概算取得費として、売却額の５％相当額を取得費とすることもできます。相続不動産を売却した場合の特例相続した土地を相続発生から３年１０ヶ月以内に売却すると、所得税が大幅に安くなる可能性があります。また、実家を売却して金銭で分割する場合にそこに住んでいる相続人が相続したうえで売却し、他の相続人に代償金を支払うと、居住用不動産の３０００万円控除や居住用不動産の軽減税率が使える可能性があります。これらの特例を使うと税金が大幅に安くなります。相続した不動産を売却する際には、「誰がどのように相続し、どのように売却するか」を法令や税務をふまえてしっかりと検討する必要があります。相続した不動産を売却して譲渡益が出た場合には、その譲渡益に対して譲渡所得税や住民税や復興特別所得税の税金が課せられます。このことから不動産を売却する際には、事前に次のような点を確認してから、遺産分割の方法や売却不動産の選択などをし、できるだけ相続税や譲渡所得税が安くなるように検討する必要があります。相続不動産を売却する際の課税の特例には、「居住用財産を譲渡した場合の３０００万円控除」などがありますが、このような特例の適用の可否は、売却する相続人ごとに判断されることになります。例えばこの３０００万円控除の適用を受けるためには、不動産を売却する相続人が当該財産を相続した上で、実際にその不動産に居住していることが必要です。よって、相続により取得した不動産を売却する予定がある場合には、このような課税の特例等についても考慮した上で遺産分割を行う必要があります。相続不動産を売却した場合の取得費（必要経費）の加算相続した土地、建物を、相続発生後（被相続人の死亡の日と同じです。）にその相続税の申告期限（亡くなってから10ヶ月）から３年以内に売却した場合には、その相続で課税された相続税額のうちの一定の金額を、売却する不動産の取得費（必要経費）に加算することができます。相続不動産の取得費（必要経費）の加算の要件は
（１）相続又は遺贈により財産を取得した者による売却であること。
（２）相続した財産を売却した人に相続税が課税されていること。
（３）相続発生後、その相続税の申告期限（亡くなってから10ヶ月以後）から３年以内に売却していること。
（４）取得費加算の対象となる土地等（土地や土地の上に存する権利）には、相続時精算課税の適用を受けて、相続財産に合算された贈与財産である土地等や相続開始前３年以内に被相続人から贈与により取得した土地等が含まれます。相続不動産を売却する際の取得費に加算する額 ※相続した土地・建物を売却した場合に取得費に加算する額相続した土地を売却した場合には、売却した人にかかった相続税額のうち、売却した土地に対応する相続税額が加算の対象となります。土地等以外の財産を売却した場合には、売却した人にかかった相続税額のうち、譲渡した建物や株式などに対応する額が加算の対象となります。

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9.リーガル不動産株式会社の相続不動産の売却経験とメリット

当社は、司法書士事務所と提携しているため、相続のご相談から、相続登記のお客様などのご紹介を頂く事が多くございます。法律的な事、登記については司法書士が、売却についてのご相談は当社が承りますが、まさにお客様によって事情は様々です。時間がかかっても、なるべく高く売却したいという方もおられますが、相続不動産という性質上、なるべく早く売却して、売却代金を相続人に分配したい（換価分割）という方、または、親が生前居住されてたままの状態で、建物の状態も良くなく、荷物、家具等もそのままで、整理する時間もなく、費用もかけたくないなどなどです。お客様のご事情を聞きながら、お客様にとっての最善の売却の仕方をご相談していきます。通常、不動産やマンションを売却する際には｢仲介」と「買取」の２種類がございます。「仲介」の場合は、主に一般の個人のお客様が購入することとなりますので、販売活動をおこない購入希望者を探す必要があります。相場より高く売却できる可能性があるなどのメリットがある反面、いつまでに売却できるという保証はありません。また、ある程度きれいな状態にしておく必要がございますし、居住してない場合などは、建物や設備の欠陥に気づかない事も多いので、売却した後にトラブルになるケースもございます。不動産の状態はしっかり確認する必要があります。「買取」とは、その名の通り、当社が直接買取ることを言います。当社が直接買取りますので、売却に時間はかかりません。また、お部屋の状態もきれいにする必要はありませんし、不要な物も処分しなくても大丈夫です。後で何か欠陥が見つかったとしても、責任が発生する事もありませんので、安心です。デメリットとしては「仲介」で売却するよりも一般的に金額が安くなります。なお、リーガル不動産株式会社では、仲介と買取をくみあわせた売却の仕方もございます。まず仲介で販売活動を行い、あらかじめ決めていた期日までに売却ができなければ、当社が直接買取りを行う売却方法です。いずれにしても、どの売却の仕方が良いのかは、お客様お一人お一人のご事情に合わせて、よく相談して決める必要がございます。相続不動産では、相続人が複数になりますし、法律、税金など専門的な知識が必要になる場合も多いので、司法書士や税理士などと提携しながら、経験豊富な不動産会社に相談したほうが安心です。

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