福岡市南区のマンション事情～市場動向～|福岡のマンション売却・買取ならリーガル不動産販売

写真提供：福岡市

現在、福岡市にはどんどん人口流入が続いており、東京都心を除けば日本全体で見ても大勝ちという状況です。
もちろん、人がどんどん集まればマンション市場も活性化し、ここ近年の好調に引き続き2022年も絶好の取引タイミングと言えるでしょう。
ここでは、福岡市南区にスポットを当てて、地価の変動やマンション売買市場について情報をまとめていきます。

福岡市南区の土地価格相場

まず福岡市南区の2022年公示地価を調べてみましょう。
平均すると、坪単価は76万6,242円で、前年比の変動率は5.95％の上昇となっています。
エリア地価ランキングを見ると最も高いのは「西鉄平尾」エリアで、坪単価平均は147万1,404円、変動率は8.65％の上昇です。
次いで「大橋」「大楠」が2位3位、「高宮」「塩原」「清水」の6位までが坪単価100万円を超えています。
その他のエリアも変動率はすべて上昇しており、福岡市南区全体の人気が高まっていることがわかります。
地価ランキングを詳細な住所で見ていくと、最寄り駅から距離が近いほど地価は高くなり、100～400m圏内は特に高騰していると言えるでしょう。
最高価格地点の住所は「福岡市南区大橋1-14-2」で、大橋駅から80mの近さにあり、坪単価は293万5,537円となっています。
ただ、変動率の方に注目してみると、エリア地価ランキングで最も大きく上昇したのは「笹原」で11.47％アップ、住所では「清水1-23-11」で10.21％アップしています。
ほかにも、エリア別では「竹下」、住所では「大橋2-19-3」「塩原1-28-12」など上昇率2桁アップの人気地があり、駅から近い遠いに限らず全体的にかなり評価できる状況と言えます。
引用元：
国土交通省 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html

地価公示価格チェッカー https://tochi-value.com/fukuoka/minami/

土地相場価格がわかる土地代データ https://tochidai.info/fukuoka/fukuoka-minami/

福岡市南区の環境

マンション売買にはそのマンションが建っているエリアの持つ特徴が深く関わってきますので、ここで概要をまとめておきましょう。
福岡市南区エリアは、中央区に隣接する好立地で西鉄大牟田線とJR鹿児島本線が乗り入れ、その沿線に建つマンションはアクセスの良さが特徴になります。
特急も停車する「西鉄大橋駅」に注目して見ると天神まで特急乗車で約4分とアクセスが良く、オフィスや飲食店が集まる商業地へ通う人のベッドタウンとしても発展してきました。

大学や短期大学、県立・市立・私立高等学校など学校の数が多いため、学生の多い文教エリアとしても評価できます。

つまり、ファミリー層だけでなく学生も多く、あらゆるタイプのマンション需要を見込める点も不動産市場においてはアドバンテージが高いと言えます。
大橋駅周辺には商業施設や金融機関、役所や警察署のほか、国立病院や赤十字病院、がんセンターなどの医療機関も複数あり、医療、防犯の点から安心して生活でき、暮らしやすい環境であることも市場的に魅力です。
福岡市南区全域で見ると緑豊かな住宅街も多く、また、住宅街では公園も数多く整備されていることから住環境はとても良いと言えるでしょう。
福岡市南区の南側には軽いハイキングを楽しむ人が日常的に集まる油山もあります。
油山牧場や油山市民の森など、自然観察所やキャンプ場などの設備も整っていることから、少し足を伸ばせば大自然がある、長く住んで居心地のよい理想的な立地と言えるでしょう。

マンション売却に有利なエリアへと進化

近年、福岡市全域でマンション売買が盛んな理由は、人口が増加している点にあります。
総務省が2021年6月に発表した「第21回国勢調査」（2020年10月1日実施分）によると、福岡市全体ではありますが、人口は5年前と比べて73,711人も増加したことがわかりました。
（総務省 令和2年国勢調査 人口等基本集計 結果の要約 https://www.stat.go.jp/data/kokusei/2020/kekka/pdf/summary_01.pdf）

この4.9％増という結果は、順位1位の特別区部（東京都）に次いで2位という驚異的な数値です。
全国に大きく人口を減らす都市が多い中、この成績は福岡市のマンション市場において非常に強い追い風と言えます。
この躍進の影には、福岡市が官民一体となって手掛けてきた「福岡地域戦略推進協議会（Fukuoka D.C.）」のここ10年の働きもあるでしょう。
同協議会事務局長の石丸修平氏がかつて受けられたインタビューの中で以下のように解説されています。

【石丸さん：「コンパクトシティである福岡市は、暮らしやすい住環境に加え、交通利便性にも優れた都市です。
実は、九州自体も交通利便性が良く、人口の流動性も高い地域であり、魅力的な働く場や学びの場をもつ福岡市への人口流入が、構造的に続いていました。
最近10年、交流人口拡大や創業支援に取り組んできた福岡市においては、国際会議などの戦略的な誘致などによる交流人口の増大を生かした魅力的な情報発信やビジネスマッチングに加えて、スタートアップ企業などへの支援策（注1）も奏功して新たなビジネスの創出もできており、人口増加に拍車が掛かっています。」
（注1）福岡市では2012 年に「スタートアップ都市ふくおか」宣言を行って以来、スタート アップ支援を市の成長の柱と位置づけ、グローバル創業・雇用創出特区の指定を受けるとともに、スタートアップや支援者の コミュニティと距離を近くに保ちながら唯一無二のスタートアップ・エコシステム形成に向け様々な取り組みを行ってきた。これまでの取り組みをさらに加速し、企業・大学・行政の連携を深めることで、新たな 価値を創造し、都市の持続的成長・活力となるスタートアップを生み出すスタートアップ・ エコシステムの確立に向けた新たな取り組みも始まっている。】

引用元：ファンファン福岡「ランキングで知る福岡の実力14」https://fanfunfukuoka.nishinippon.co.jp/23362-2

こうした自治体の働きはマンション市場においても有効性を発揮しており、さまざまなタイプのマンションの売買を活性化させる要素となっています。

コンパクトシティとマンションの融和性

国土交通省では『コンパクトシティ』の概念を「高密度で近接した開発形態」「公共交通機関でつながった市街地」「地域のサービスや職場までの移動の容易さ」と定義しており、
福岡市の特徴はまさにこの定義に当てはまると言えます。
国土交通省は、人を集約することで社会インフラを効率的に利用するため、『コンパクトシティ』を提唱していますが、確かに集約型都市はSDGsにもつながる有益性があるでしょう。
マンションもまた社会インフラを集約する都市機能の一つであり、福岡市は、これからの持続可能な社会を実現しやすい環境を持っていると言えます。
今ある資産を有効に活用するという意味では、中古マンション売買の活性化はまさに時代に即した選択と言えるでしょう。

中古マンション売買の時代到来

日本全国で見ても、中古マンション売買には大きな注目が集まっており、市場が活気づいていることは事実です。
これを裏付ける根拠として、株式会社リクルートの住まい領域調査研究機関、SUUMOリサーチセンターの「住宅購入・建築検討者調査」での次の結果が挙げられます。

『2019年以降で初めて、中古マンションの検討率が、新築マンションの検討率を上回った。』

引用元：株式会社リクルート プレスリリース 2022年4月26日 https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000001500.000011414.html

調査は2021年12月に実施されたとの事ですが、購入者の関心が移ってきたことが明確になりました。
また、国土交通省の不動産価格指数ではマンション市場全体がここ10年で大きく上昇し、戸建てはマンションに比べて上昇幅が小さいことがわかっています。
一概に言えませんが、住宅市場で新築マンション価格が高騰したこともあり、相対的に中古マンションのニーズが伸びていることは予測できるでしょう。
実際に中古マンション市場では在庫が減少傾向にあり、現在、市場から手ごろで状態の良い優良物件が減少傾向にあるため、逆に売り手にとってはチャンスですし、
引き続き需要増による一層の価格上昇が見込まれます。
更にそこにコロナ禍のテレワーク需要も加わり、新しい価値観とともに中古マンション住宅の人気が高まり、より市場が活性化することは確かでしょう。

福岡市南区で価値を下げないマンションとは？

写真提供：福岡市

福岡市のマンション取引市場が活性化するにあたり、どのようなマンションが資産価値を下げることなく売買されているかは気になるところでしょう。
それにはまず、資産価値が下がりにくいマンションの要因をまとめておきましょう。

立地条件が良い

やはりマンションの価値は立地にあります。
福岡市南区で資産価値の下がらないマンションの特徴としては、「天神エリアや博多エリアに近い南区の北側に立地している」「西鉄大牟田沿線、ＪＲ鹿児島本線の沿線に立地している」という二大要素が挙げられます。
もしくは、そうしたエリアに近接する地域で最寄りのバス停から駅までアクセスしやすい場合は、その価値を大きく下げるリスクは低くなると言えるでしょう。
福岡市南区で言えば、先に挙げた西鉄平尾駅や大橋駅、高宮駅の500m圏内、南区の北側に位置する大楠、那の川、清水、塩原といった場所が有利です。

築年数

マンションに限らず建築物は築年数が浅いほうが、人気が高いのは事実です。
分譲マンションの場合、新築で購入した直後から価値は下がり、20年を境に下がり方が緩やかになるのが一般的です。
もちろん同じ立地なら築年数が新しいほど価値が高いのですが、だからといってすぐに売れるかというと難しい側面もあります。
新しければ新しいほど資産価値は高く、人気エリアに立地していて特に築5年以内なら設備も充分に、新築と同程度、または市場動向によっては新築以上の価格が付くこともあるでしょう。
ただそれだけに売出価格を下げられず、それがネックになって売りづらくなることも少なくありません。
少々意外かもしれませんが、中古マンション市場で最も買い手がつきやすいのは築6～10年です。
売り手側としても、所有期間が5年を超えると売却時の利益に対する譲渡所得が「長期譲渡所得」となり、税率39％が20％になるため有利です。
また、福岡市は中古マンション需要が他県と比べて非常に高く、10年を経過してもニーズが高いため、エリアによっては再販価格が新築時より高い物件も出てきています。

建物に魅力がある

マンション自体に魅力があると資産価値が下がりにくいという要因があります。
多くの人が憧れるように、ウォーターフロントで部屋からの眺めが良い物件などは、ほかの要素が多少マイナスでも資産価値を下げません。
福岡市南区では山笠の滝などがある静かな山間エリアの豊かな自然に近い場所に立地していて共用施設が優れた多棟型マンションがあります。
そのほかにも、セキュリティ体制が万全、地震や浸水などの自然災害に強いといった設備的な付加価値など、そうしたあらゆる要素が資産価値に大きく影響します。

賢くマンションを売却するためには

福岡市南区は現在、中古マンションが高く売却できる期待があることは事実です。
この流れに乗って理想的な売却を成功させるには、もちろん市場動向を把握することも大切ですが、きめ細かい価格設定を行うことが重要となります。
また、福岡市南区とひとくくりにはできず、立地や築年数によってマンション一つひとつの資産価値は異なります。
理想的な価格で売却するには、やはりきめ細かい価格設定が欠かせません。
人気の駅から近いのであればもちろん強気の価格設定も検討すべきですが、ほんの少しの条件違いで割高感につながると、たとえ人気のエリアでも取引が成立しないことになります。
築年数にしても前述した通り、値ごろ感を誤ると、この物件は高いというレッテルを貼られてしまうでしょう。
中古マンションの市場動向は全体の流れや傾向を把握するのに役立ちますが、最終的には物件一つ一つの魅力を洗い出し、適切な価値を明示することが重要です。
中古マンションの相場は不動産売買のポータルサイトを利用してエリアを絞り込み実際に今売買されているマンションを検索すると把握できます。
主要駅から1つ2つ遠くなっても、特急停車駅などは、商業施設も充実しやすく相場が上がる傾向にあります。
ターゲット層によって間取りも重要な要素になりますので、ワンルームや３LDK、４LDKなど、どういったタイプかも重要な情報です。
幸いなことに、福岡市南区はファミリー層から学生の一人暮らしまで幅広いターゲット層が狙えるため、エリアによってはマンションタイプに拘らず取引できるでしょう。

まとめ

写真提供：福岡市

福岡市南区のマンション市場動向についてまとめました。
結論からすれば、福岡市南区のマンションは、売るにしても買うにしても今はまさに取引に適したタイミングと言えます。
福岡は地価が年々上昇し、コロナ禍が落ち着いた現在、再び上昇をしています。
また、少子高齢化で地方人口が減少し続ける中、福岡は年々労働人口が増えており、働く人が多く集まる活気ある街に発展しているのが魅力です。
社会で活躍する世代が増えるということは、マンションのニーズに直結するということですから、福岡市南区のマンション市場が活況なのも納得できると言えるでしょう。
今後もさらなる発展が見込まれるため、非常に期待の持てる市場動向と言えます。

最後までお読みいただき有難うございました。