マンションを売却するのに適したタイミングとは？６つのタイミングに分けてポイントを解説|福岡のマンション売却・買取ならリーガル不動産

【この記事のポイント】
・マンション売却は、需要が高まる季節を狙うことで高値売却の可能性がある
・築年数や資産価値の下落を踏まえ、早めの売却判断が重要になる
・手元に残るお金を減らさないために、譲渡所得税やマイホーム特例について理解しておく

こちらの記事は2020年7月1日「マンションを売却するのに適したタイミングとは？」の記事を加筆修正いたしました。
ご自宅のマンションや突然の相続で所有したマンションを売却したいと思った際、どのタイミングで売却をすればよいのかわからず多くの方が迷われます。所有しているマンションを売りたいと考えた時に、事前に「売却に適したタイミング」を把握しておくことと、そして、納得できる不動産業者を見つけることが非常に大切となってきます。売却をするタイミングで大きく価格が変わることもあります。どういったことに注意をして売却をすれば良いのか、抑えておきたいポイントを詳しくご紹介いたします。

季節によって違う売却のタイミング

マンションを売るタイミングはいつでも同じというわけではありません。１年のなかでも季節によって大きく価格が変わることがあります。日本においては4月1日に年度が切り替わりますので、職場の異動や入退社、学校の新年度に合わせたタイミングで引っ越しを考え、新たにマンションを購入することを検討する人が多くなります。
マンションの売買に要する期間がおおよそ２、３カ月ほどかかることを見越して、１年のうちでもっともマンションの需要が高くなるのは、おおよそ１２月から年度末の３月です。４月になると不動産の動きが鈍くなりますので、避けるようにしましょう。
売却のタイミングを逸してしまった場合、４月ほどではないものの、会社などで秋の異動の時期である１０月ごろも引っ越しを検討する人が多いため、８月から９月が売却を開始するのに適したタイミングだと言えます。ただし、人気シーズンであってもマンションの売出し価格が相場とかけ離れている場合は、売却完了までに時間がかかることがあります。早期売却を狙う場合は事前に周辺相場を把握したうえで、適正価格で売り出すことが重要です。

マンションの築年数による売却のタイミング

どんなに建築費をかけた物件であっても、マンションは完成した時をピークとして年数を経るにつれて、どんどん価値が下がっていきます。外国では「ヴィンテージマンション」といい年数を経た方が良いとされるケースもありますが、日本では基本的に、マンションの資産価値は新築がもっとも高いとされ、その後は建物の資産価値は急激に下がる一方です。
家には使われている材質によって「法定耐用年数」というものが決められており、金融機関における担保価値の評価基準となっています。軽量鉄骨造は１９年、木造は２２年、鉄骨造は３４年です。 そのため耐用年数が近い、もしくは超えてしまうと価格が急激に下がります。福岡市などの都心で近年土地価格が高騰し続けているエリアや、土地価格の上昇が見込まれるエリアを除き、マンションの売却は早ければその分高い価格で売却ができますので、築年数２０年を超える前に売却をするのが良いでしょう。おおよその目安として、築年数１５年で新築の価格の５～７割程度ですが、築年数２０年を超えると半額以下の価格と考えられます。耐用年数を超えた物件は売却先が見つかりづらくなりますが、築年数が20年を超えていても、駅近・管理状態が良好・再開発予定エリアや人気の学校区などの好条件がある場合は、一定の需要が見込めるケースもあります。好条件があるマンションは築年数だけで判断せず、総合的に判断しましょう。

税率によって変わる売却のタイミング

マンションの建物の価値は築年数が浅ければ浅いほど高くなりますが、マンションを売却するタイミングには、価格だけでなく、課せられる税金も考慮することが大切です。
不動産の売買をして得られた利益は「譲渡所得」と呼ばれます。この譲渡所得には、所得税と住民税が課せられます。譲渡所得はその不動産をどのくらい保有していたかという期間によって、大きく税率が異なってきます。 保有をして期間が５年以下の場合は「短期譲渡」５年を超える場合には「長期譲渡」と呼ばれます。短期譲渡の場合は、所得税が約３０パーセント、住民税が９パーセントかかります。一方、長期譲渡の場合、所得税が約１５パーセント、住民税が５パーセントと、かなりの差があります。高く売却ができたとしても、税金を差し引くと思うような利益が出なかったということもあります。築年数が５年経過した時点で、売却に良いひとつのタイミングだと言えるでしょう。築年数の計算方法は売却をした年の１月１日を基準としており、マンションの売却を行った日ではありません。そのためマンションを建築して５年経過したからすぐに売却ではなく、新しい年になって売却を行うよう、タイミングをはかることが必要です。

マイホーム特例を利用した売却タイミング

投資用の物件等、非居住用のマンションではなく、実際に住んでいるマンションを売却する場合には、築年数以外にも、いくつか税制上の優遇措置があります。優遇措置を上手に利用することで、タイミングを知ることができます。 まず挙げられるのは「マイホーム特例」と呼ばれる特別控除です。住んでいるマンションを売却する場合には、居住用財産という扱いになり、特別控除が適用になります。売却で得られた譲渡所得から３０００万円が控除されることになります。つまり、売却金額が３０００万円より少ない金額であれば、税金がかからないのです。マイホーム特例が適用されるには、実際に自身が住んでいたマンションであることが原則ですが、転居や入院等で事情があり住んでいない時があっても「住まなくなった時」を基準としてから３年目の１２月３１日までに売却すれば対象です。さらに自分が住んでいたのではなく、マンションを賃貸に出していても対象となります。また、親族から相続をしたマンションの場合でも、相続をして３年目までに売却を行うことで特例の対象となることがあります。居住用財産の場合は、短期譲渡、長期譲渡の目安となる５年だけではなく、築年数が１０年を超えていると、さらに税率が低くなることがあります。１０年を超える居住用財産は、売却益が３０００万円を超えても６０００万円以下の場合には、所得税は約１０パーセント、住民税は４パーセントです。また、非常に重要なこととして、税制は毎年改正される可能性があるため、実際の売却時には不動産会社や税理士などの専門家に必ずご確認ください。

マンションを住み替える際の売却タイミング

自身が住んでいるマンションを売却して、住み替えを検討している場合には、自分のタイミングに合わせることも必要となってきます。
新しく土地を購入し戸建てを建てたり、マンションを購入することで住み替える時は、売却のタイミングによっては、住み替える予定の家やマンションが建築中で、まだ完成していないこともあります。売却をしても住み替え先がないと、仮住まい先を新たに探す必要が生じます。完成するまでには仮住まいの賃貸料が発生します。また、引っ越し費用が何度もかかり、大きな出費になりかねません。また、そして住宅ローンが残っている状態で新しいマンションに住み替えをすると、二重ローンとなって大きな負担が生じることもあります。この場合には、住み替え先が完成する時期に売却のタイミングを取ることで、大きな出費を抑えることができます。

住宅ローンの残債による売却タイミング

住み替えを検討している場合、売却をするマンションの住宅ローンによっても、売却に適したタイミングが違ってくることがあります。住宅ローンが完済していれば、損失を考える必要がありませんので、譲渡利益がもっとも大きくなるタイミングで売却をすることが可能です。ローンが完済しておらず、住み替え先のマンションも住宅ローンを希望している場合には、自己資金を使って現在のローンの一括返済を行います。もしくは、自己資金に加えて売却をした利益で返済をする必要が生じます。同一人物が住宅ローンを何件も抱えることは原則認められていないためです。ローンが残っている場合には、どのくらい残債があるのか把握した上で、売却を行い、マンションの価格を確定させて購入計画を立てることが一般的だと言われています。資金計画をしっかりと立てた上で、売却のタイミングを計ることがおすすめです。

まとめ

マンションを売却する場合には、売却したいマンションの価値と、売却にかかる税金を考慮することが大切です。できるだけマンションを高く売却したい、さらに税金もできるだけ抑えたいという場合には、築１０年から１５年の間で売却をするのがおすすめのタイミングだと言えるでしょう。短期的には、年度の変わり目や企業の異動時期に合わせることも大切です。土地価格の上昇が見込まれる場合はそのことも考慮しましょう。また、住宅ローンが残っている場合は、自身の住み替えを検討しているときには、資金計画や住み替え先の都合に合わせるようにしましょう。最後までお読みいただきありがとうございました。