中古マンションの減価償却費の計算方法やメリット・デメリットを徹底解説！|福岡のマンション売却・買取ならリーガル不動産販売

減価償却は、建物を決められた耐用年数に当てはめ、経費として毎年計上するものですが、所有をしている間、ずっと計上し続けられるわけではありません。 マンションの取得をした際の費用を分割して計上するので、ある程度の年数を経ると、0になります。0になった年以降は経費が少なくなりますので、その分税金が増えていきます。ずっと使える節税の方法ではないと頭に入れておき、計画を立てる必要があります。

マンションの耐用年数について

マンションの減価償却の計算をする際に知っておく必要があるのが、耐用年数です。耐用年数とは、（建物の補修を行いながら維持していく前提の元）使用ができると考えられる期間のことを指します。 耐用年数は、その建物の構造、用途や修繕の内容などによって、細かく定められています。その年数を越えたから暮らせない、というわけではありません。

減価償却費の2つの計算方法

マンションの減価償却を計算する場合、2種類の計算方法のうち、いずれかを使って行うのが一般的です。それぞれの方法の特徴について、詳しくご説明いたします。

定率法の特徴とは？

まず一つ目の計算方法は「定率法」です。定率法は、前の年に計上した減価償却費の残高に、決められた率を掛けることで、その年の減価償却費を算出していきます。最初の年は減価償却費が高いものの、徐々に減っていくことが特徴です。

定額法の特徴とは？

もう一つの計算方法は「定額法」です。最初の年から耐用年数の期限の年まで、一定の金額を償却していきます。一定額を計上するので、計算が簡単に行えることが特徴です。 法律の改正によって、平成28年4月1日以降に取得を行ったマンションは、定額法で計上するように決められています。

中古マンションの減価償却費の計算方法とは？

それでは、実際に中古マンションの減価償却費を計上するために、具体的な計算方法を紹介します。

建物の取得価額がわからない場合の2つの計算方法

新築でマンションを購入した場合には、契約時に交わされる書類に、土地や建物の金額が明記されていますので、取得価額を把握することが可能です。しかし、中古マンションを購入した場合には、土地と建物の取得価額が分からないこともあります。 取得価額が分からない場合には、以下の2通りの方法で計算することが可能です。それぞれについてご説明いたします。

1. 消費税から建物価額を計算する

法人である業者から購入した中古マンションであれば、建物であるマンションの価格には消費税がかかります。土地には消費税は課税されません。契約書の中に、消費税の記載があれば、契約した当時の消費税額を元に、逆算することで、建物の価額を割り出すことができるのです。

2. 固定資産税評価額から土地と建物の割合を計算する

個人からマンションを購入した場合や、契約書の中に、消費税の記載が見当たらないこともあります。その場合には「固定資産税評価額」を利用することで、土地と建物の割合を計算することが可能です。 住民登録をしている市町村から、毎年4月ごろに送られてくる固定資産税納税通知書・課税明細書に、固定資産税評価額が記載されています。 割合が分かれば、購入した金額から、土地、建物それぞれの価額を算出することができます。もし、固定資産税納税通知書・課税明細書を紛失してしまったら、住民登録をしている市町村役所の窓口で「固定資産公課証明書」を申請すれば、取得することができます。

まとめ：減価償却費を計算して、不動産投資をはじめよう！

一見難しそうに思える中古マンションの減価償却も、メリットやデメリット、計算の方法を知っておくことで、不動産投資をする際、節税や買い替えのタイミングなどの計画を立てることもできますので、上手に活用をしましょう。

最後までお読みいただき有難うございました。