マンションの耐用年数とは？寿命を迎えたマンションはどうなる？|福岡のマンション売却・買取ならリーガル不動産販売

マンションの取引を行う際に必ずチェックしておきたいのが耐用年数です。マンションの耐用年数とは、そもそもどういったものなのか、基本的な知識を抑えておきましょう。また耐用年数を迎えたマンションはどうなってしまうのか等について、詳しく解説をいたします。

マンションの耐用年数とは？

マンションを取引する際、よく耳にする言葉である「耐用年数」とは何のことなのでしょう か。 正しくは法定耐用年数と言い、建物などの長い期間使用する固定資産を減価償却する上において、必要となる計算期間のことです。 財務省「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」によって、耐用年数は建物や機械など、種類や目的ごとによって細かく決められています。

　

マンションの法定耐用年数

マンションの法定耐用年数は、鉄筋コンクリートまたは鉄骨鉄筋コンクリートで建てられたマンションは「47年」となっています。税務計算においては、マンションは47年を越えたら建物としての価値はなくなる、ということになります。

マンションの耐用年数＝マンションの寿命？

この場合で使われる法定耐用年数は、あくまでも税金を計算する上で必要となる年数です。物理的な意味での建物の耐用年数とは違うものであることを念頭に置いておきましょう。

　

実際のマンションの平均寿命

国土交通省が2013年におこなった「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会」において、鉄骨鉄筋コンクリート造もしくは鉄筋コンクリート造のマンションの場合、リフォームを適切に行なえば100年はもつものと報告されています。さらに、管理の状態によっては150年も持つと言われています。実際に、外国では建てられて100年以上経過しているコンクリートの建物はよく見かけます。

マンションの耐用年数に影響する要素

マンションの物理的な耐用年数は、建てられた年だけではなく、いくつかの要因によって変わります。以下の4点について具体的に見ていきましょう。

　　

構造

建物そのものは理論の上では問題なく住み続けられるとされていても、地震が多い日本の場合では「耐震基準」が重要なポイントとなってきます。マンションの構造上の問題が耐用年数に大きく影響されるのです。 建築確認通知書発行日が1981年6月以前の建物は、旧耐震基準を基に建てられています。それ以降の建物は、新耐震基準に基づいています。 新耐震基準では、震度6以上の大きな地震が起きても、建物が倒壊しないことを前提としています。しかし、旧耐震基準で建てられたマンションは、将来起こるかもしれない大地震が発生すると、倒壊してしまうかもしれない危険があるのです。 日本は今後いつ大きな地震が起こるか分からない状況にあります。そのため、旧耐震基準で建築されたマンションの場合は特に、耐用年数に大きく影響が出てしまうのです。

建材の質

分譲マンションは、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）で建てられている物件がほとんどです。 ただ、実は同じように思える建材であっても、コンクリートの質によって耐用年数に影響が出ることがあります。 日本でコンクリートが住居の建材として普及しはじめたのは、昭和40年前後のいわゆる”高度経済成長”と呼ばれる時代です。 マンションの建築が急激に増加したことによって、コンクリートの需要もとても多くなりました。そして当時の技術や知識不足などの理由で、その当時に建てられたマンションの中には、水で薄めた質が良くない、強度が弱いコンクリートが使われていた可能性があるのです。
質の良くないコンクリートが用いられていた場合、ひび割れが起こり、そこから漏水が発生するトラブルが発生してしまいます。 そして建物だけでなく、居住するにあたって必要不可欠な給排水管の強度も、寿命に大きく関係があります。腐食しやすい鋼管を使用していたりすると劣化が早く、さまざまな不具合が起こりやすくなります。

　　

管理体制

分譲マンションが長い期間居住できるかどうかは、管理体制にかかっていると言っても過言ではありません。 近年建てられた分譲マンションでは、管理組合によって長期間住み続けることを前提とした長期修繕計画が作成されています。そして、計画通りに修繕やメンテナンスが行われていることがほとんどです。
しかし、年数が経過した古いマンションの中には、管理組合がない、もしくはまったく機能していない、管理組合があっても長期修繕計画が作成されていないといったケースもあります。建物のメンテナンスがほとんどされていないと、マンションの寿命はどんどん短くなってしまいます。

　　

立地

建物自体には問題がなくても、マンションが建っている場所が寿命に関係してくることもあります。たとえば海のすぐそばの立地ですと潮風にさらされるので、対策が必要となります。 マンションの周囲に、さらに高い建物が建設されたために日が当たらなくなり、カビが起こりやすい等の問題が発生することもあります。そして、行政による再開発や都市計画、区画整理などの関係で、取り壊しを余儀なくされるケースも考えられます。

マンションが寿命を迎えたらどうする？

さまざま事情によって居住することができなくなったマンションは、どうなってしまうのでしょうか。以下の4つの例について、それぞれご説明いたします。

　　

住民負担で建て替える

まず考えられるのは、マンションの住民が費用を負担して新しく建て替えを行うことです。 マンションそのものの建て替えとなると解体費用だけでもかなり高額で、建築費用と合わせて数億円かかることになりますので、戸数当たりの負担額はかなりの金額となります。 また、マンションの建て替えを行うためには、非常に煩雑な手続きが必要となります。そして、入居者の8割以上から賛成を得ないといけません。そのこともネックとなり、建て替えに踏み切るマンションは非常に少ないと言われています。

　　

ディベロッパーなどに売却する

次に考えられるのは、ディベロッパー等に建物ごと売却を行う方法です。ディベロッパーは建物ごと買い取り、その場所に新しいマンション、もしくは商業ビルなどへ建て替えを行います。マンションを売却した利益を所有者が受け取ります。 この場合、すべての住民が新しい住居を探して住み替えることが必要となります。また、売却をしても利益がほとんど出ない可能性がありますし、反対する住民が多い等の理由もあり、現時点において実際に売却されたマンションはまだわずかです。

　　

容積率を上げて建て替える

3つ目の方法は、マンションの容積率を上げたマンションに建て替えることです。マンションが建てられた時期や立地などによっては、容積率にかなりゆとりがあるケースがあります。そのことから、容積率を上げて建て替えを行うと、マンションの戸数を増やすことができます。 増えた分の部屋を新たに分譲して販売を行うことで、その売却した利益によって建て替えの費用をまかなうことができるのです。

　　

そのまま住み続ける

　

最後に考えられるのが、そのままマンションに住み続けることです。国土交通省によると、老朽化などの話し合いそのものをされていないマンションも多いようです。 管理組合による大規模修繕計画がない、費用が集まらない等の理由で、住み続けざるを得ない、という選択肢がどうしても多くなってしまうようです。

まとめ

マンションの耐用年数というのは、税金を計算する上において、決められた年数のことで、物理的な建物の寿命とは違います。 コンクリート造りのマンションであれば、定期的なメンテナンスや長期修繕計画を計画・実行されていれば長く住み続けられることが可能です。管理体制や長期修繕計画などをしっかり確認した上で、安心して住み続けられるマンションを選ぶようにしましょう。

最後までお読みいただき有難うございました。