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オーナーチェンジ物件の基本〜メリットやデメリット、購入前の注意点など

2021.03.01


不動産投資を行う際に、よく目にするオーナーチェンジ物件とは、どのような物件のことなのでしょうか。オーナーチェンジ物件ならではのメリット、デメリットを取り上げていきます。また、オーナーチェンジ物件を購入する前に気を付けておくべきポイントについてご紹介いたします。

オーナーチェンジ物件とは(オーナーチェンジ物件の基本)

オーナーチェンジ物件とは、入居者が居住している状態のまま、さまざまな事情により売却される物件のことを指します。区分マンションや戸建ての他、マンションやアパート一棟の物件のうち、入居している状態が1軒でもあればオーナーチェンジ物件という扱いになります。

オーナーチェンジ物件のいくつかのメリット



オーナーチェンジ物件を取引するにあたって、考えられるメリットについて、具体的に取り上げていきます。

価格が安い

一般的に、オーナーチェンジ物件は通常の物件と比べて、価格が抑えられていることが多いです。すでに入居者がいる場合には、「賃借権」という居住する権利が発生し、所有者が自己使用の制限を受け、入居者を勝手に退去させられません。そのため物件価格が低くなっているのです。

すぐに家賃収入が発生する

オーナーチェンジ物件は、入居者がいるため、引き渡し後すぐに家賃が発生します。すぐに家賃収入を得られることは、オーナーチェンジ物件ならではのメリットです。
入居者がいない物件を購入すると、入居者が決まり、契約を結んで入居するまで家賃収入が入ってきません。すぐに入居が決まればよいのですが、状況によっては長い間空室のままになっていて、物件管理費やローンの支払い等、出費がかさみますが、オーナーチェンジ物件は賃貸借契約を継続した状態で物件を購入する為、その心配は不要です。

運営ノウハウを引き継げる

オーナーチェンジ物件は、購入するより前の、物件に対する運用ノウハウをそのまま引き継げることも利点です。
前のオーナーより、入居者の情報や何度も入居者が変わっている場合には、その内容やクレームが発生していないかどうか、物件の設備の交換タイミングや、これまでの修復状況など、所有物件を賃貸する上において、必要となる情報を入手することが可能です。

融資の審査が通りやすい

オーナーチェンジ物件は、融資の審査が受けやすいこともメリットです。オーナーチェンジということで、家賃が継続的に入ることがすでに分かっていますので、収益性が高い物件と判断されるため、審査が通りやすいのです。

投資計画の見通しが非常に良い

オーナーチェンジ物件は、入居者から入ってくる家賃の額が決まっています。安定した家賃収入が見込まれることで、ローンの利回り計算など、投資計画の見通しが立てやすくなります。

オーナーチェンジ物件のいくつかのデメリット



オーナーチェンジ物件には、メリットだけでなくデメリットもあります。考えられるデメリットについて、具体的に説明いたします。

入居者の審査が行えない

入居者がいない物件を所有し、賃貸に出す場合は入居を希望する人が現れて、申し込みを行った時点で、入居に関する審査を行うことができます。 しかし、オーナーチェンジ物件では、入居者の審査ができませんので、入居者がどのような人か賃貸契約書でしか把握できないというデメリットがあります。

入居者がいるため内覧ができない・室内の瑕疵がわからない

通常、物件を購入する際には、内覧をして室内の細部までチェックを行うものですが、オーナーチェンジ物件では、既に入居者がいるため、室内を見ることはできません。 外観しかチェックできず、部屋がどのような状態になっているのか分からないまま購入することになる点は、オーナーチェンジ物件の大きなデメリットです。

住宅ローンが使えない

物件の購入に際し、住宅ローンを組むことができないのもオーナーチェンジ物件のデメリットです。住宅ローンというのは、自分が居住する住宅のためのものです。オーナーチェンジ物件は、賃貸として他の人に貸すためですので、住宅ローンは受けられません。オーナーチェンジ物件の場合は、アパートローンなどの投資向けローンを利用しますが、金利が高くなってしまうことはデメリットだと言えます。

家賃の設定が最適化されていない場合がある

オーナーチェンジ物件の場合、既に貸し出されているので家賃が決まっています。しかし、家賃の設定が最適化されておらず、相場よりもかなり安い家賃だった場合、予定していた収入が得られないケースもあります。オーナーがチェンジしたからと言って、賃貸料はすぐに変更することができませんので、デメリットと言えます。

オーナーチェンジ物件を購入する際の注意点



オーナーチェンジ物件を購入しようと考えている場合、あらかじめチェックしておく点にはどのようなものがあるのでしょうか。具体的に注意点をご説明いたします。

なぜ売却しているのかその理由をしっかり把握しておく

オーナーチェンジ物件の場合、どのような理由でその物件は売却されることになったのか、その経緯や理由を知っておくことが大切です。 オーナーの個人的な理由であれば、ほぼ心配はないと言えますが、物件や入居者、管理組合などに問題がある可能性もありますので、事前に売却理由は必ず確認をしておきましょう。

家賃が適正か確認

購入をしようとしている物件の家賃が、周辺と比べて適正かどうかチェックすることも大切です。
家賃が周囲よりも高すぎる場合には、現在の入居者が退去した後、再度募集をしても入居者がなかなか決まらないことが多く、相場の家賃に下げる必要が出てきます。その場合は、返済計画を立て直さないといけなくなります。あらかじめ調べておきましょう。

修繕履歴を確認

オーナーチェンジ物件は、内部のチェックができません。そのため設備が老朽化していたり、リフォーム工事の必要性があったとしても、なかなか把握しづらいです。
購入する際に、旧オーナーから修繕履歴表の提出を受けるのが一般的ですので、これまでの設備の修繕歴の他、コンロやエアコンなどの交換時期、クロスの張り替え時期なども把握しておきましょう。可能であれば、最新の部屋内部の写真を確認後、専門家への住宅診断を依頼し、問題がないかどうかチェックしておきましょう。

敷金を確認

オーナーチェンジ物件では、敷金をどのように扱っているか、賃貸借契約書で把握しておきましょう。現在の入居者が退去する際、敷金の返還が必要となります。旧オーナーから敷金は引き継いで、返還をすることになりますので、扱いをきちんとチェックした上で引き継ぎを行いましょう。

空室となるリスクをできる限り把握しておく

オーナーチェンジ物件は、購入してからすぐに家賃が収入として入ってきます。ただ、入居者がすぐに退去してしまう可能性もありますので、継続した収入が見込めるとは限りません。当初から空室の投資物件と同じく、空室となるリスクを把握し、空室対策をしっかり練っておきましょう。

まとめ



オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいるので、家賃が即入ってくるという、大きなメリットがありますが、内部が確認できない、というデメリットもあります。信頼できる管理会社を見つけて、事前にしっかりと注意点を確認し、納得のいく物件を見つけましょう。

最後までお読みいただき有難うございました。

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