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マンションの媒介契約について必ず知っておかなければいけないコト

2021.01.26

不動産会社に仲介を依頼して売却を行う際に必須となるのが、媒介契約です。媒介契約を結ぶ際に抑えておきたいポイント、そして3種類ある媒介契約それぞれの特徴について、詳しくご紹介いたします。


媒介契約の基礎



所有している物件を売りたい場合、個人間で取引するのではなく、不動産会社に仲介を依頼して売買を行うのが一般的です。不動産会社は売買の媒介契約を締結したときは、遅滞なく、必要事項を記載した書面を作成し、記名押印し、これを交付しなければならない事が宅地建物取引業法で定められています。

標準媒介契約約款の雛形が使われることが多い

契約を行う場合は、国土交通省による契約のひな形に基づいた様式で行われることが多いです。正しくは、「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」と呼ばれるもので、不動産の取引に必要となる標準的な契約の条件が記されています。

もちろん売却だけではなく購入の際も

不動産を売却する時だけではなく、不動産を購入する時にも同じように媒介契約を結びます。どのようなサービスや条件を希望するか、仲介手数料などをはっきりと書面というかたちにしておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。

契約の有効期間・更新について

契約の有効期間は媒介契約の種類にもよりますが、一般的に3か月とされています。契約期間が来ても、購入希望者が現れないこともあります。

自動的に契約更新はされません。

契約期間が迫ってきたら、以下のいずれかの選択を行う必要があります。
・契約を継続する
・契約の解除を行う
・媒介契約の種類を変更する

仲介手数料の支払い時期や額について

不動産会社へ支払う仲介手数料は、売買契約が成立した後に支払います。一般的には、契約を結んだ時に仲介手数料の半分、引き渡しが完了をした後、残りを支払うことが多いようです。 仲介手数料は、取引金額によって上限額が決められています。上限を超えて請求をする業者には注意しましょう。

違約金について

契約の内容・種類によっては、違約金が発生することがあります。契約途中の解除や、自分で購入者を直接見つけてきた場合等、契約書に明記されている事項について、契約時に書面をしっかり読んで違約金の条件を把握しておきましょう。

媒介契約の種類



不動産を売却するときの媒介契約は、仲介をする不動産会社の数や契約期間、販売状況報告、レインズと呼ばれる指定流通機構への登録をする義務があるか等の違いによって、以下の3つの契約に分けることができます。

 ・一般媒介契約
 ・専任媒介契約
 ・専属専任媒介契約

一般媒介契約

一般媒介契約は、一社だけではなく、複数の不動産会社に同時に仲介してもらうことができることが大きな特徴です。依頼主が不動産会社を通さず、自分で買い手を見つけられるという点も大きなポイントです。
複数の不動産会社に依頼できるため、幅広く買い手を探すことができるのがメリットです。
契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼するため、法律的な有効期限というのはありません。国土交通省が定めている標準媒介契約約款では、3か月以内の期間で結ぶことが一般的とされています。
不動産会社からの報告義務がないことも一般媒介契約の特徴です。
一方デメリットとして、不動産会社側からすると、一生懸命販売活動をしたところで他の不動産会社が契約を決めてしまえば、それまでの苦労が水の泡となってしまいます。そのため他の2つの媒介契約と比べると積極的に販売活動をしない可能性もあります。人気のエリアであれば良いのですが、そうでない場合には、どの不動産会社からも見向きもされない不動産となってしまう可能性があります。また、指定流通機構(レインズ)への登録が必須でないこともデメリットです。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、一般媒介契約と違い、不動産会社1社にのみ依頼をすることが特徴です。他の不動産会社と同時に仲介の依頼ができなくなります。
もし契約中に、他の会社で売買契約を結んでしまうと契約違反となり、違約金を請求されることとなります。
不動産会社は、依頼主へ2週間に1回以上の頻度で状況報告の義務がありますので、状況の把握がしやすいのがメリットです。
一方デメリットとしては不動産会社1社としか契約しないため、どれだけ契約・宣伝をしてくれるかが、その不動産会社頼みになってしまう点があげられます。万が一、不熱心な不動産会社と専任媒介契約を結んでしまったら、他社との競争が無いため営業が活発でなくなってしまう可能性があります。
また、媒介契約締結後に7日以内でレインズへ登録する必要があります。契約の期限は3か月以内で、期間を超えての契約はできません。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は専任媒介契約と同様に、1つの不動産会社のみに仲介を依頼する契約です。専任媒介契約と異なる点は、依頼主が個人的に買い手を見つけたとしても、契約をした不動産会社しか仲介できないところです。違反をした場合は、違約金を支払う必要があります。
専属専任媒介契約の報告の頻度は1週間に1回以上と、専任媒介契約よりも頻回です。その分、不動産会社に広告を打つ等、より積極的に買い手を探してもらえるというメリットがあります。
また、媒介契約締結後に5日以内でレインズへ登録する必要があります。契約の期限は専任媒介契約と同様で、契約の期限は3か月以内、3か月を超過することはできません。

媒介契約後の基本的な流れ



仲介を依頼したい不動産会社と納得のいく媒介契約の種類を選択し、売り出し価格を決定し、正式な仲介依頼の契約を結びます。
契約締結後、不動産会社によってマンションの売り出しが開始されます。内覧の希望者、そして購入を希望する方が現れたら、売買条件等の交渉を行います。
事前に把握している物件の情報や、引き渡し時期などの希望は、あらかじめ不動産会社の担当者を通じて購入希望者へ伝えておきましょう。現在居住しているのであれば、引き渡しの準備を進めておきましょう。
交渉が成立し、購入希望者と合意が取れたら売買契約を結びます。契約時は内容をきちんと確認することが大切です。売買契約が完了し、代金を受け取ったら登記申請と、物件の引き渡しを行います。

物件情報の登録

媒介契約のうち、専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ場合には、レインズへ物件情報の登録を行う義務があります。
レインズとは”Real Estate Information Network System”頭文字をつなげた呼称で、不動産情報のコンピューターネットワークシステムのことです。国土交通大臣指定の「不動産流通機構」によって運営されており、全国4つのエリアごとにレインズがあります。 レインズは、全国に多数ある不動産会社の物件情報を集約することで、不動産取引をスムーズに進めることができ、取引の適性化を目的としています。 物件がレインズに登録されると、他の不動産会社もデータを閲覧できますので、より早く買い手を見つけることができます。取引が成立すると、成立した日や取引価格の登録も行いますので、過去の取引データに基づいて、似たような物件の適正価格の算出ができるというメリットもあります。

不動産会社の業務報告

媒介契約のうち、専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合は、それぞれ2週間に1回以上、1週間に1回以上、依頼主への報告義務があります。一般媒介契約の場合は任意です。 報告は決まった様式はありませんが、媒介業務報告書という書式のひな形を使っている会社が多いです。メールでの報告も可能です。 どのような媒体で広告を出したのか、物件に関する問い合わせの件数、訪問をしてきた希望者、内覧した希望者の数の他にも、サイトの物件情報の閲覧数、レインズの閲覧数なども報告してもらうことができます。

まとめ



マンションの媒介契約には3つの種類があります。まず、どんな風に売却したいのか、自分の意向を明確にしましょう。
3つの契約には、どれもそれぞれメリットとデメリットがありますので、しっかり見極めた上で、自分に適していると思われる契約を選ぶようにしましょう。不安な点があれば、不動産会社の担当者に何度でも質問や相談を行い、後悔が残らない売却を行いましょう。

最後までお読みいただき有難うございました。

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