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マンション売却の際に管理費を滞納しているとどうなるの?

2020.10.16

マンションを購入すると、住宅ローンの返済以外に管理費や修繕積立金などがかかります。管理費や修繕積立金などを滞納している場合、マンション売却のお金はどうなるのでしょうか。今回は、管理費や修繕積立金の滞納とマンション売却について説明します。

結論:マンションを売却する場合、管理費はどうなるか



結論から言うと、管理費や修繕積立金などを滞納していてもマンションの売却はできます。区分所有法によって「滞納した債務は次の所有者に継承される」と決められているため、次にマンションを購入した人に債務も引き継がれることになります。
ですから、マンションを売却しようとしたときに法律上は管理費や修繕積立金を返済する必要はありません。しかし、実際には売主が負担することになる場合が多くあります。

そもそも管理費や修繕積立金とは



マンションの管理費や修繕積立金はマンションを購入したときに必要となる費用です。月に決まった金額を支払うのが一般的で、そのマンションに住み続ける限り必要です。
管理費用や修繕積立金は合わせて1万円~3万円が相場で、マンションによってはさらにかかるケースもあります。これらのお金はマンションの管理組合が管理しています。

マンション維持には必要不可欠

マンションを購入すると必要になる管理費や修繕積立金はどんな用途に使われているのでしょうか?以下に管理費や修繕積立金の使い道をまとめています。
「管理費」
・契約している清掃会社への業務委託費用
・共有部分の清掃、ごみ処理代
・エントランス、中庭の維持管理費
・共有スペースの水、電気代
・事務管理業務費用

「修繕積立金」
・外壁の改修工事費用
・屋根、屋上の改修工事費用
・手すりなどペンキ塗り替え費用
・他、マンションの修繕に必要な費用

このように管理費用や修繕積立金はマンションの維持に欠かせないお金となっています。

管理費・修繕積立金は基本的には売却時に戻ってこない

管理費や修繕積立金をきちんと払っていた場合、「マンションを売却するときに余分に払っているのでは?」と思う人もいるかもしれません。 特に修繕積立金に関しては、マンションに住んでいる期間中に大きな修繕がなければ費用はかかっておらず、払いすぎている可能性も考えられるでしょう。 しかし、管理費や修繕積立金はマンションを売却しても返金されることはありません。そもそも管理費用や修繕積立金は管理組合を維持するために必要なお金であり、売却したときに返金していては管理組合を維持することは困難です。

修繕積立金は年々値上げしていく

修繕積立金は毎年同じ金額ではなく定期的に見直されて改正される場合がほとんどですが、多くは値下がりすることなく値上がりに転じます。
修繕積立金が年々値上げされるのは、
・初期設定金額が低く設定されている
・修繕費の相場が上がる
・段階増額積立方式を導入している
・最初に予定してなかった大規模修繕が実施される
などがあります。マンションの修繕は実際に時間が経過してみないと分からない部分が多いですが、最初から修繕積立金を多く設定していると、マンションの買い手が見つかりにくいため、少しずつ値上げをしていくわけです。

マンションを売却する際にまずすべきこと

マンションを売却する際は、以下の3つの項目に沿って手続きを進めていきましょう。

管理会社への連絡

管理費や修繕積立金の支払い義務を少しでも早く無くすためにも、マンションの管理会社には早く連絡をしておきたいものです。管理会社にマンション売却を連絡するタイミングとしては、マンションを売却して所有権が買主に移転した直後です。
マンション標準管理規約においても、組合員としての資格が喪失したら速やかに管理会社に報告しなければならないことになっています。

書類の提出は決済の時に行うこと

マンションの管理組合から抜けるためには書面での手続きが必要になります。スムーズに手続きを進めるためにも、売却することを事前に管理組合に連絡しておくとよいでしょう。
また、そのときに
・どんな書類が必要になるのか
・管理費や修繕積立金はどうすればいいのか
なども合わせて確認しておきましょう。

書類は「組合員の資格喪失届」が一般的

管理組合員の資格を喪失したら、管理組合に「組合員資格喪失届」の提出が必要になります。法律上は理事長に渡すように指定されていますが、通常は理事長に渡すのではなく、管理会社に提出するのが一般的です。 マンション売却が決まったら、早めに組合員資格喪失届を取り寄せておくとよいでしょう。

管理費を延滞していると…



マンションの管理費や修繕積立金を延滞している売主がマンションを売却するとどうなるのでしょうか。基本的に買主が債務を引き継ぐ形になりますが、それだと払わなかった者が得をしてしまいます。 実際には、管理費や修繕積立金を延滞していても買主に債務が引き継がれることはほとんどありません。管理費や修繕積立金を延滞していると、何らかの形で売主が負担することになるためです。 ここでは、管理費や修繕積立金を滞納している場合にどうなるのか見ていきましょう。

そもそもの査定額が下がる可能性もある

管理費や修繕積立金を滞納しているかどうかは査定のときにチェックされるのが普通で、滞納がある場合は査定額が低くなります。 一括査定サイトなどを利用して査定をする場合、管理費や修繕積立金の滞納などが反映されておらず、実際に査定をすると大幅に下がってしまう場合もあります。 ただし、これは買主が債務を引き継ぐことが前提になっている場合であり、売主が滞納分を返済する意思を示せば査定額が少なくなることはありません。

買主に迷惑がかかるので売値から値引きが基本

中古マンションを購入することになった場合、売主の債務を引き継ぎたいと思う買主はいません。できれば、お金の面もクリーンな状態にしてから売買したいと思うのが自然です。 そのため、売主が管理費用や修繕積立金を滞納している場合は買主に迷惑がかかるという理由で売値から滞納分を値引くのが一般的となっています。 たとえば、管理費用や修繕積立金を100万円滞納しているとします。売却価格が1000万円だった場合、手元に入るのは900万円になるわけです。 中には管理費用や修繕積立金の滞納を隠してマンションを売ろうとする人もいますが、仮に売ることができても後から裁判沙汰になって高額な賠償請求をされる場合もあります。 トラブルにならないためにも、管理費用や修繕積立金の滞納がある場合は売る前にきちんと清算しておきましょう。

まとめ

マンション売却を検討している人の中には、マンション売却の計画を立て始めてから管理費用や修繕積立金がかかることに気付いたという人もいるかもしれません。 悪気がなく知らないうちに滞納している場合もあるかもしれませんが、これらの費用はマンションを購入して住む以上、支払い義務が生じるお金なので払わないでいいお金ではありません。 せっかくマンションが売れたのに管理費用や修繕積立金の滞納を巡ってトラブルにならないためにも、管理費用や修繕積立金がどうなっているのか今一度確認しておきましょう。

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